郵便物の追跡

今日は寒い一日でした。

事務所の電話の転送を切り忘れることがあるのですが、今日もそうでした。
スポーツクラブで泳ぎ終わった後にスマホに電話が。
電話が終わった後、すぐに転送の解除をしました。

さて、もう一つの方のブログにスマホの機種変更をしたことを書きました。
今回は、AndroidスマホからiPhoneへの機種変更だったので、引き継ぎと言うか、同じような環境にするのに手間がかかりました。

今日で機種変更をして６日目になります。
もう、慣れましたけどね。

AndroidにもiPhoneにも同じアプリが用意されていることが多いのですが、当然ですが用意されていないアプリもあります。
私は長いこと、Androidでこのアプリを使っていました。

郵便物等の追跡アプリです。

事務所では業務用ソフトの「権」を使っています。
「権」には郵便物等の追跡管理機能があるので、そちらでも管理はしています。
でも、手元でも確認をしたい場合があります。

こんな感じ。


しかし、このアプリにはiPhone版はありません。
ちなみに、今はAndroid版も無くなっています。

そこで見つけたのがこれ。


この１週間使っていますが、使いやすいです。
こんな感じ。


この仕事をしていると毎日、郵便物がありますよね。
特にオンライン申請した時のレターパックによる送信と返信。
両方を登録しておけば、登記完了書類がいつ事務所に届くかもわかります。

バーコード読み取り機能で、番号が読み取れるとは言え、登録は手でしなければなりません。
そんなわけで面倒くさがり屋さんには向いていないかもしれませんが、小まめに郵便物の管理をしたい方にはオススメのアプリです。

不動産登記事務取扱手続準則 第125条 第２項

降り続いていた雨も止み、この週末は過ごしやすかったですね。
今日も辰巳で水泳大会でしたが、久々に妻に任せて、私は大会に出なかった二女と過ごした日曜日でした。

さて、登記完了後に依頼者に返却する書類に、登記事項証明書があります。
しかし、この依頼者に返却する登記事項証明書を登記申請に使わなければならない時がありますよね。

例えば、Ａ管轄物件とＢ管轄物件に抵当権や根抵当権の設定登記を申請する場合、最初にＡ管轄に申請し、次にＢ管轄に申請をする場合に、Ｂ管轄の登記申請にＡ管轄物件の登記事項証明書を添付する場合などです。
この辺、不動産登記法改正前であれば、登記事項証明書を添付することはほとんどなく、登記済証を利用していました。

私は、依頼者に返却をする登記事項証明書は「商品」として考えているので、登記申請書に添付をして、法務局で汚されたくないんですよねー。
とは言っても、根抵当権の場合は不動産登記事務取扱手続準則の第112条で登記事項証明書を提供することになっています。
なので、添付せざるを得ないです。

では、抵当権の場合はどうか？と言うと、こちらに関しては根抵当権の場合の「前の登記に関する登記事項証明書」とは違い、単なる登録免許税の減税証明書です。
必ずしも登記事項証明書を提供する必要はありません。
これに関しては、不動産登記事務取扱手続準則の第125条に規定があります。

（前登記証明書）

第125条
　　同一債権を担保する抵当権等に係る登記を既に受けた旨の記載のある登記事項証明書は，これを税法施行規則第11条の書類として取り扱うものとする。

２　抵当権等の設定等の登記を最初に申請した登記所に，その登記の申請と同時に申請人から別記第90号様式による申出書の提出があった場合には，登記官は，税法施行規則第11条の書類として，登記証明書を交付するものとする。

３　前項の登記証明書の作成は，申出書の末尾に，証明する旨及び証明の年月日を記載し，登記官がこれに記名し，職印を押印してするものとする。

この、第２項と第３項ですね。
先ほどの例だと、Ａ管轄の登記申請に下記様式の申出書を作成して提出します。

これをＢ管轄の登記申請に添付します。

ただ、この取り扱いを知らない法務局の職員もいまして。
先日も地元の出張所で、登記完了書類と一緒に、何の処理もされていない申出書をそのまま返されました。
受付の職員に「何の処理もされていないんですけど」と言うと、奥の調査に持って行ってくれたのですが、奥で調査の職員が「何これ？初めて見た。」と言ったのが聞こえました。

まぁ、この制度を利用する司法書士は少ないでしょうからね。
私も、この制度を知ったのは12年前でした。
一応、「商品である登記事項証明書を汚されたくない」と言うこだわりがあるので、今後もこの制度を利用して行きます。

難しいアプローチ

日常的に相続登記の依頼を受けると思いますが、相続関係が簡単な案件から複雑な案件まで様々ですよね。

例えば、依頼者である相続人も会ったことが無い相続人がいるケースもあります。
親が再婚だった場合の前妻・前夫との子どもや、配偶者が再婚だった場合の前の相手との間の子どもとか。

とにかく、相続手続きを進めるのは、すべての相続人に連絡をする必要があるので、「知らない相続人」にも連絡をしなければならないわけで。
そんな時は、依頼者である相続人が発送した形で、私が知らない相続人に文書を発送します。
この最初のアプローチが難しいですね。

私の場合、あくまでも発信者や連絡先は依頼者である相続人とします。
で、「相続手続きに関しては、この司法書士に依頼をしてます。」と言う形で、私の連絡先を記載しています。
まぁ、この辺は、どの司法書士も同じような文書を発送していると思いますが、司法書士名で発送したりとか、やり方は色々でしょうね。

内容に関しても、難しい言葉は使わずに、とにかく素人っぽく書くようにしています。
要は「誰々が亡くなったので、相続人である貴方様に協力をしていただきたいです。まずは連絡してね。」って程度の内容しか書きません。

依頼者に連絡をしてきた相続人には、その後の書類のやり取りは、私とするように話してもらいます。
なかなか連絡をしてこない相続人もいますしね。

今も、そのような案件が２件進行中です・・・ってか、１件は連絡をしてこない相続人がいて、停滞中です。
停滞中の１件は、年内に解決したいなーと思っていましたが、ムリっぽい。
せめて、もう１件は年内に終わらせたいと思っています。

遠方から来る人

日に日に寒くなりますね。
週末は雨も降るようで。

さて、来週の不動産決済の立ち会いなんですけどね。
売主が遠方から来るんです。
新幹線でね。

そんなわけで、最初は10時からの予定だった決済の時間が、11時からになりました。
まぁ、午前中の決済なので、特に問題はないと思いますけどね。
「思いますけどね」と言うのは、やはり遠方から来る人の決済は、それなりのリスクもあります。
特に、新幹線を使うときにはね。

新幹線の場合、何らかの影響で運転を見合わせてしまうと、代替手段が無いんですよねー。
都内の在来線が運転見合わせなったとしても、他路線を使うこともできます。
仮に、その線しか通っていない場所だとしても、タクシーを使えば何とか打開できますからね。

これまでも、今回のようなケースで、何回かトラブルが発生したことがあります。
新幹線が大幅に遅延して、午前中の予定だった立ち会いが午後になったこと。
新幹線の運転見合わせが解消されずに、決済が流れたこと。
長いことこの仕事をしてると、そんなことも何度かありますよね。

ただ、金融機関としても我々としても、その日を目指して動いているわけでして。
もし可能なら、前日入りしてくれると安心感があるんですけどね。
とは言っても、予定もあるでしょうから、そうも行かないですかね？

復代理

先日、「年取ったなー」と書きましたが、ホントに開業をしたころには考えられなかったようなことが、できるようになったと思います。

昨日のことですが、珍しく遠方の登記申請の依頼がありました。
沖縄の物件です。
一昨日、銀行で登記義務者と会い、書類を預かりました。
で、登記申請をしたのが昨日。

まぁ、今回のような抵当権設定登記申請の場合だと、沖縄まで申請に行くことはありませんから、不動産登記法改正前なら、復代理で登記申請をしていたでしょうね。
不動産登記法が改正され、不動産登記の特例方式によるオンライン申請ができるようになってからは、復代理による登記申請は、全くしなくなりました。
「しなくなりました」と言うよりは、「する必要がなくなりました」でしょうね。

一応、復代理による登記申請とは？を説明しておきますかね。
今回のような遠方の登記申請の場合、まず「全国司法書士名簿」をペラペラめくり、登記申請をする管轄法務局に近い司法書士を探します。
あ、昔は「全国司法書士名簿」と言う分厚い名簿があったんですよ。

で、管轄法務局に近い司法書士司法書士に電話をして、復代理による登記申請をお願いできるか聞いてみます。
断られたら、別の司法書士に電話をして、受けてくれる人を探します。

受けてくれる司法書士が見つかったら、登記申請書と添付書類を郵送して、登記申請をしてもらいます。
その後、登記完了書類を返送してもらうと言う感じです。
懐かしいですね。

今や出頭主義が廃止されたので、オンラインで登記申請をして、添付種類は郵送すれば良い時代です。
しかも、レターパックプラスは到着も早いですしね。


便利な時代になりましたよね。

方書

数年前に所有権移転登記の手続きをした方が、先日、事務所に来ました。

数年前の所有権移転登記は、

東京都○○区××一丁目２番３号
持分２分の１　Ａ

東京都○○区××一丁目２番３号Ａ方
２分の１　Ｂ

と、登記をしました。

私は住民票に方書が記載されている時は、その通りに申請書にも記載をしています。
まぁ、「必要ない」と言うことで、書かない司法書士もいるとは思いますが。

で、今回はＡが亡くなって、Ｂが相続をします。
持参した住民票の写しを見ると、Ｂの住所が「東京都○○区××一丁目２番３号」となっており、「Ａ方」が無くなっていました。

聞いたところ、最近変更したとのこと。
持参した住民票の写しを見ても、その経緯が不明なので、区役所に問い合わせました。
結果として、改製原住民票をの写しを取得すれば記載されているそうで。
取得してもらった改製原住民票をの写しを確認すると、確かに方書が削除されていました。

さて、所有権登記名義人住所変更登記の原因はどうしたもんですかね？
今まで、このケースの登記申請をしたことがありません。

類似ケースだと、商業登記で本店にビル名まで登記されている場合、そのビル名が変わった時の登記があります。
この場合、「年月日本店移転」ではなく、「年月日変更」で登記をしています。

これと同様に考えて、今回の方書を削除したケースの登記原因は「年月日変更」になりますかね？
原因日付は、住民票を修正した日で。

とりあえず、法務局には相談をしないで申請します。
あ、私はよほどのことで無いかぎり、法務局に相談はしません。
寝た子を起こす必要はないですからね。

課税明細書も利用できるのですか？

昨日書いた通り、今日はバタバタと忙しかった月曜日でした。
午前中の立ち合い案件の書類が足らなかったり、午後の予定が１時間早まったり。
まぁ、すべて無事に完了しましたが、休み明けから疲れちゃいましたよ。

さて、東京23区の登記申請が多い方だと、所有権移転登記の申請の際に固定資産評価証明書を添付していると思います。
これに関しまして、東京都主税局のサイトに以下のようなＱ＆Ａがあります。

Ｑ７：東京法務局出張所で不動産登記の申請をする場合、固定資産評価証明書だけでなく、課税明細書も利用できるのですか。

Ａ７：利用できます。

詳細はこちらで確認をして下さい。→東京都主税局

当然ですが、公衆用道路など価格が無い不動産や、その他必要がある場合にはは、固定資産評価証明書が必要となります。
まぁ、不動産業者が関与する取引では、固定資産評価証明書を取得しているから、課税明細書を使うことは少ないでしょうかね？

逆に相続登記など、相続人個人から直接依頼を受けるような案件だと、まず物件を把握するために登記済証や登記識別情報通知と、課税明細書を確認させてもらいますから、その場合は利用できるでしょう。

東京の23区以外や、他道府県でも同じような取り扱いなんでしょうかね？
千葉みたく、法務局に価格が備え付けてある所もあるし、価格の確認方法にはローカルルールが多そうです。

立ち会い依頼は突然に

土日はゆっくりできましたか？
私は、特に予定も入っていなかった土日でしたので、ゆっくりできました。
11月も下旬に向かいますが、頑張りましょう。

さて、一昨日の金曜日のこと。
仕事も終わり、週末だったのでとっとと事務所を出て、スポーツクラブに向かいました。

トレッドミルで歩いているときにスマホが鳴りまして。
取引先の不動産業者からでした。
電話に出ると「18日の月曜日の11時から土地の売買があるから来てください」と。
18日の月曜日は、14時からの予定が１件入っていますが、午前中はフリーだったので、スケジュールは特に問題ありませんでした。

今の世の中、今回のような融資が絡まない現金決済の案件でも、決済の事前に資料を受け取って、事前に確認事項を確認し、万全の準備をして立ち会いに臨んでいますよね？
ただ、昭和の頃はこんな感じでの依頼も多かったようですけどね。

とりあえず、電話でヒアリングをしましたが、当日契約の一括決済。
売主の住所が変わっているが、住民票などは確認していないとのこと。
資料はFAXしておいてくれるそうなので、明日事務所に行けば届いているはず。

金曜日の夜の電話で、月曜日の午前中の立ち会いだと、「今日の明日」と同じようなものです。
まぁ、私もプロだから、どうにかできちゃう案件なんですけど、できればもう少し余裕をもって依頼していただけるとありがたいです。
なーんて言いながら、どんな内容でも、１件でも依頼をいただけるのは、ものすごくありがたいんですけどね。

そんなわけで、明日は週明けからバタバタしそうな予感です。

電子証明書とカードリーダー

私の事務所のパソコンにはICカードリーダーが接続してあります。
今となっては、e-TAXで確定申告をする時ぐらいしか使うこともありません。
かつては毎日のように使っていたカードリーダーでしたけどね。

いつから登記のオンライン申請をしていたのかは忘れましたが、このブログを遡ってみたところ、2005年には商業登記のオンライン申請はしていました。
その後、買い替えたりをしているので、今使っているカードリーダーは2008年に購入したものです。
ちなみにこちらです。
さすがに現役商品ではありませんが、Windows10やマイナンバーカード（個人番号カード）にも対応しております。

当然ですが、後継商品も販売されています。
ACR1251DI-NTTComが後継商品のようですが、見た目もカッコイイですね。
もし、今も毎日のようにカードリーダーを使っていたら買い替えていたかも知れません。

ところで、支部の方とも話しますが、2012年から現行の電子証明書となっているので、カード式の電子証明書を知らない司法書士も多くなって来ましたよね。
当然、使えなくなっていますが、記念に保管はしてあります。

上が初代電子証明書、下が二代目電子証明書です。
今のファイル形式の電子証明書に比べると、カード式の場合はカード内で電子署名をされるので、署名をするのに若干時間がかかっていましたね。

何か最近、同世代の司法書士と話しをすると、仕事に関しても昔話が出ることが多くなってきました。
私も司法書士になったのが27歳で、今は48歳です。
年取ったなー。

代理権不消滅

法務局に行くと、一般の方が登記申請に関する相談をしているのをよく見かけます。
他の法務局や地方法務局だとどうなのか分かりませんが、東京法務局では「登記相談」ではなく「登記手続案内」となりました。

東京司法書士会から東京法務局に申し入れをしたようです。
何を勘違いしているのか「登記相談」にもかかわらず、法的判断を法務局に求めている相談者も多かったようです。
また、それに応対をする、非司法書士行為とも見える状況もあったようです。

そんな、「登記手続案内」を受けた方が帰りに事務所に寄りましてね。
相続登記の依頼を受けました。
持参した書類を案内窓口で見せたら「自分でやるのはムリだから司法書士に頼んだ方が良い」と言われたようです。

まぁ、相続による所有権移転登記に関しては、自分でできなくもないような内容でしたが、依頼者本人も自分でやるのはムリと思ったようでした。
で、持参した書類をみたら、５年前に金融機関から送られて来ていた抵当権の抹消書類が含まれていました。

不動産の登記情報を取得したところ、当然ながら抹消登記はされていませんでした。
金融機関の登記情報を取得したところ、持参した書類に含まれていた解除証書と委任状に記名されている代表取締役は、すでに退任していました。

と言うことで、代理権不消滅による抵当権抹消登記をすることになります。
これに関しては、平成６年１月14日法務省民三第366号通知で内容が定められています。
登記研究だと第556号の126ページ、登記先例解説集だと第393号の45ページに解説が掲載されています。

この解説によると、「当該代表者の代表権限が消滅している旨を明らかにする必要がある」ことになっていますので、登記申請書に明らかにしなければなりません。
登記申請書の記載に関して統一されていないのか、次のように何通りかの記載方法が見られます。

１．登記義務者の代表者の代表権限は消滅しているが、代表権限を有していた時期は・・年・・月・・日から・・年・・月・・日である。

２．義務者の代表者　代表取締役　Ａ　の代理権限は消滅している。
代理権限を有していた時期は・・年・・月・・日から・・年・・月・・日である。
本件申請時の義務者の代表者は、代表取締役　Ｂである。

３．登記義務者の代表者Ａの代理権限は消滅している。
代理権限を有していた時期は・・年・・月・・日から昭和・・年・・月・・日である。

４．登記義務者の　代表取締役　Ａ　の代理権は消滅している。
本件申請時の義務者の代表取締役はＢである。

などなど。
ちなみに私は「４」の内容で記載をしていますが、今まで一度も補正になったことはありません。

もう一つ気をつけなければならないことがありますが、登記申請書の義務者として記載をする代表取締役は、登記原因証明情報や委任状に記名をしているＡではなく、現在の代表取締役Ｂを記載すると言うこと。
ついつい、Ａを書きたくなってしまいますが、あくまでも「登記申請人」は現在の代表取締役と言うことみたいですね。