不動産取得税の計算

今日も暑い一日でしたね。
そんなわけで、今週も一週間の仕事が終わりました。
連休明けだったので、疲れ気味かも。

さて、私の事務所では「権」と言う業務用ソフトを使っています。
ちなみに「ちから」よ読みます。

何種類かの業務用ソフトが発売されていますが、当事務所としては２種類目の業務用ソフトになります。
まぁ、「権」を使い出してからの方が長いですけどね。

法改正があると、内容がバージョンアップされるので、常に最新の状態で使っていますが、少し前にも新機能が装備されるバージョンアップがありました。

不動産取得税の計算機能ですね。
不動産取得税は、登録免許税と同じく固定資産評価額を基に算出する税金なので、頻繁では無いにしても、不動産業者から税額を聞かれることがありませんか？

今までは、ネット上の計算サイトで計算をしていましたが、今後は「権」の機能を使って計算できます。
試しに計算をしてみたら、こんな感じ。

念のため、いつも使っているネット上の計算サイトでも計算をしてみましたが、同じ結果になりました。

次のバージンアップは、法定相続情報証明制度に関する内容でしょうかね？
これに関しては、その内、記事にしたいと思っています。

意外と読み込めるんですね

登記識別情報通知のQRコード読み取りようにQRコード（バーコード）リーダーを購入してから、早くも２年がたちました。
やはり、大量でなく１通だったとしても識別情報の読み取りがラクになりました。

最近では業務用ソフトのバージョンアップにより、レターパックの管理ができるようになりました。
そんなわけで、レターパックのバーコードを読み取るのにも利用をしています。

で、決済の事前準備に、不動産業者から資料のFAXをもらうと思います。
その中には登記済証や登記識別情報通知もあると思いますが、たまーに開封済みの登記識別情報通知がFAXされてくることがあります。

こんな風に。

そんなに汚れてはいない方かも知れませんが、それでもノイズは入っています。

で、試しにこのQRコードをリーダーで読み取ってみました。
何の問題もなく登記識別情報を読み込むことができました。

コピー＋FAXと、原本から２段階の処理がされていても、意外と読み込めるものですね。

電子証明書の更新が完了した

12月に入りましたが、忙しいでしょうか？
私の事務所は、そんなにバタバタすることもなく、まったりと時間が過ぎています。

さて、オンライン申請をされている方の中には、電子証明書の更新時期になっている方も多いのではないでしょうか？
一番早い方ですと、2017年の１月が有効期限となっています。

私の電子証明書も2017年の１月が有効期限でしたので、更新の手続きをしました。
歴代電子証明書の頃から数えると、数回目の手続きとなりますが、滅多にやらない手続きなので慣れませんね。
とは言っても、送られて来る書類のとおりに進めていけばムズカシイことはありません。

書類は本人限定受取郵便で送られてきますので、郵便局で受け取ります。
手数料を振り込み、申込書に手数料の領収書のコピーを同封して返送するだけです。

で、先日、新しい電子証明書が発行された旨の郵便が本人限定受取郵便で送られてきました。
昨日、郵便局へ行って受け取り、事務所に戻り早速ダウンロード。
業務用ソフトの「権」の機能の一つである、電子金庫に取り込んで終了です。

無事、新しい電子証明書が使えるようになりました。

５年後に、また同じ作業をすることになりますね。

休眠担保権（休眠抵当権）抹消手続の備忘録

久しぶりに朝から晴れて、過ごしやすい一日でした。
そんな中、もっと久しぶりに休眠担保権（休眠抵当権）の抹消手続をしましたので、備忘録として書いておきます。


とにかく滅多にやらない手続ですので、一度やっても、次にやるときは再度確認をしながら進めることになります。
利息の定め方なんかも、一律ではないですからね。
とは言っても、一度でもやると流れは分かりますので、苦手意識は無くなります。

まずは事前準備から。
今回、抹消をする相手は、この抵当権です。


弁済期を探るために、閉鎖登記簿謄本を取得します。

弁済期は「明治49年10月25日」。
つまり、「大正５年10月25日」ですね。
これで添付情報になる「債権の弁済期を証する情報」はOKです。

次に、同様に添付情報となる「債権者の所在不明を証する情報」です。
まずは、登記簿上の住所地の役所で調査をしました。
結果、住民票も本籍もなかったので、不在住証明書と不在籍証明書を取得しました。
ちなみに、不在住証明書とともに、不在籍証明書を登記申請書に添付する必要はないことになっています。

ところで、今回取得した不在住証明書はこちら。

結論から言うと、この不在住証明書は「債権者の所在不明を証する情報」にはなりません。
内容が「住所地に住民票のない」ことを証明しているだけだからです。
「債権者の所在不明を証する情報」とするには、居住していないことを証明する内容でなければならないので、おそらく不在住証明書を「債権者の所在不明を証する情報」とするのは難しいと思います。

私の場合、参考資料として不在住証明書と不在籍証明書を登記申請書に添付していますが、言ってしまえば両方とも登記申請にはいらない書類です。

と言うことで、「債権者の所在不明を証する情報」の準備ですね。
登記簿上の債権者の住所氏名宛てに、債権受領催告書を発送します。
発送方法としては、配達証明郵便であることだけが規定されていますので、私は内容証明郵便にはしていません。

差出人に関しては下記の実例が出ています。

休眠担保権抹消の場合の行方不明を証する書面
登記研究　第560号　質疑応答

要旨：休眠担保権の抹消登記の申請書に添付する受領催告書の差出人は、登記申請の代理人でも差し支えない。

問：いわゆる休眠担保権の登記の抹消の申請書に添付する登記義務者の行方不明を証する書面は、被担保債権の受領催告書が不到達であったことを証する書面で差し支えないこととされています（昭和６３年７月１日民三第３４５６号民事局長通達第３の４）が、受領催告書を郵送する際の差出人は、登記申請の代理人でも差し支えないと考えますが、いかがでしょうか。

答：御意見のとおりと考えます。

と言うことで、私が差出人となって発送をしています。

発送した翌日には郵便が戻って来ました。
戻ってきた理由は「あて所に尋ねあたりません」です。
この他、「宛名不完全」と言う理由でも「債権者の所在不明を証する情報」として使えます。
逆に、「受取人不在」「受取拒否」「転居先不明」などの理由で返送された場合は使えません。

これで、添付書類となる「債権者の所在不明を証する情報」もOKです。

この後、供託をすることになります。
私が使っている業務用ソフトの「権」は、供託オンライン手続にも対応していますので、前回同様にオンライン申請をしました。

内容も前回の物を改変して使いましたので、そんなに悩むことはありませんでした。

内容はこんな感じですが、やはり面倒なのは利息と損害金の計算でした。
利息は単純に計算しましたが、損害金の定めがなかったので、年間の利息金額を債権額で除した割合を損害金の割合としました。

以上の準備をして供託所へ。
事前に相談をしましたが、内容に問題はないとのこと。
その場でiPadを使って事務所のパソコンを操作し、オンライン申請をしました。

申請書の中にチェック項目があるのですが、「送付する添付書面あり」「供託通知書の発送を請求する」「電子供託書正本のオンライン提供及びみなし供託書正本の送付を請求する。」にチェックをしています。

オンライン申請後、委任状と供託通知書の発送用の封筒とみなし供託書正本の送付用の封筒を窓口に提出して事務所に戻りました。
前述のチェックをし、切手を貼った封筒を提出すれば、債権者への供託通知書の発送と紙の「みなし供託書正本」の送付を、供託所がしてくれるからラクです。

事務所に戻り、供託金を納付。
しばらくして、電子供託書正本をダウンロードできるようになります。

この、「受入年月日」が抵当権抹消登記の原因日付になります。
抵当権抹消登記には、この電子供託書正本を登記原因証明情報をして使うことができます。
添付方法は、会社の設立登記のときに電子定款を添付するのと同じ方法で、「公文書」を添付します。

ちなみに今日、紙の「みなし供託書正本」が届きましたので、１ページ目だけ貼っておきます。

こちらは最終的に依頼人に渡します。

と言った感じで、供託所での相談から抵当権抹消登記申請までを、１日で終わらせることができました。
次回、受託したらここを確認して、同じように進めることになると思います。

東京会の懲戒事例

三連休の初日でしたがスッキリしない空模様でしたね。
明日も雨が降るようなので、晴れるのは体育の日だけかも知れません。

さて最近出た、東京会の懲戒事例があります。
２週間の業務停止と言う処分ですが、内容は補助者による立会いです。
複数回、補助者による立会いを行っていたようですが、「処分の事実及び理由」の中に次の一文が。

「各立会いに補助者を出席させ，被処分者自身は出席したとしても，売買取引における金銭授受など確認することなく，途中退席していた。」

まぁ我々の職責としては、とりあえず顔を出して本人確認と意思確認だけすれば良いわけではなく、登記原因証明情報に売買代金の支払い事実が書かれている以上は、そこまでキッチリと確認をする必要があります。
しかも多くのケースが売買代金全額の支払いと同時に所有権が移転するわけですから、金銭授受の確認をしていないとなると、物権変動の確認もしていないことになりますよね。

とにかく不動産取引の決済の場では、終始気を抜くこと無く、慎重に立会って行きたいです。

株主リスト

台風の影響も、そんなに大きくなかった感じの東京地方。
ただ、相変わらずスッキリした天気にはならないですね。

さて、商業登記の話でも。
ご存知の通り平成28年10月１日の登記申請から、従来の添付書類に加えて「株主リスト」の添付が必要となる場合があります。
ザックリとですが、株主リストの内容は、場合により以下のとおりとなります。

１．登記すべき事項につき株主全員の同意を要する場合　※１
株主全員について次の事項を記載した株主リスト
（１）株主の氏名又は名称
（２）住所
（３）株式数（種類株式発行会社は、種類株式の種類及び数）
（４）議決権数
➡　これら４点を代表者が証明

※１　登記すべき事項につき、種類株主全員の同意を要する場合には、種類株主全員についての株主リストが必要です。

２．登記すべき事項につき株主総会の決議を要する場合　※２
●議決権数上位１０名の株主　※３
●議決権割合が２／３に達するまでの株主　※４
上記いずれか少ない方の株主について、次の事項を記載した株主リスト
（１）株主の氏名又は名称
（２）住所
（３）株式数（種類株式発行会社は、種類株式の種類及び数）
（４）議決権数
（５）議決権数割合
➡　これら５点を代表者が証明

※２　登記すべき事項につき、種類株主総会の決議を要する場合には、当該種類株主についての株主リストが必要です。
※３　自己株式等の当該事項につき議決権を行使することができない株式を除きますが、株主総会に欠席し、又は議決権を行使しなかった株主を含みます。
※４　２／３に達するまでの株主は、議決権割合の多い方から加算していく必要があります。

上記は、下記法務省のホームページに掲載されている内容の抜粋ですので、詳細は下記をご参照下さい。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00095.html

ところで、私が使っている司法書士業務用ソフトの「権」でも株主リストを作成することが出来るようになったので、試しに作ってみました。

まずは「議決権の割合３分の２まで」の場合。


次に「同族会社等の判定に関する明細書」を利用する場合。


最後に「株主全員の同意」の場合。

ちなみに冒頭の「○○」の箇所には「総株主の同意を要する登記事項」を記載します。

もう月末に近くなっていますので、さっそく利用することになりそうです。

登記情報の利用料金変更

先日、民事法務協会から標記の件の案内が来ました。

来月から、上記の通り変更になるようです（画像をクリックすると大きくなります）。
来月からの見積書を出すときに、間違えないようにしないと。

その後の「日本政策金融公庫の（根）抵当権設定登記等に添付する非課税証明書」

台風一過の暑い一日となりました。
今日で子どもの夏休みが終わる方も多いのではないでしょうか？
我が家の長女も今日で夏休み終了です。

さて、６年前に標記の件に関して記事を書きました。
2010年１月28日
ご存知の方も多いとは思いますが、現状の取り扱いをまとめておきます。

まず、登記申請人が会社や法人の場合、登記申請書に「会社法人等番号」を記載することになりました。
これにより、会社や法人に関する各種証明書を提供する必要が無くなりました。

では、日本政策金融公庫の（根）抵当権設定登記等に添付する非課税証明書はどうなのか？と言うと、これに関しては平成28年４月１日に改正登録免許税法施行規則が施行されていますよね（画像をクリックすると大きくなります）。

この改正により、「会社法人等番号を記載した書類をもつてこれに代えることができる」とされました。

ちなみに、日本政策金融公庫から渡される案内にも記載されています（画像をクリックすると大きくなります）。


では、「会社法人等番号を記載した書類」って具体的に何になるのか？っていう疑問が出るかもしれませんが、これに関しては日司連から平成28年５月24日に出された「不動産登記における法人の会社法人等番号提供制度について」に記載されています（画像をクリックすると大きくなります）。


しかし、オンライン申請の場合は登記申請「書」を提供しないので、「会社法人等番号を記載した書類」が存在しないこととなってしまいます。
私もこの点に付き、疑問に思ったのですが、登録免許税法第35条に「書面等により行われたものとみなして、この法律その他登録免許税に関する法令の規定を適用する」と規定されています。

結論として、日本政策金融公庫の（根）抵当権設定登記等に添付する非課税証明書に関しては、紙申請・オンライン申請を問わず、会社法人等番号を提供することにより、これに代えられることになります。

払込口座

昨日に引き続き、気持ち良い天気の一日でした。
そんな木曜日でしたが、朝から色々と。

今般、個人事業主の法人成りによる株式会社設立登記の依頼を受けました。
で、設立日を目指して、着々とスケジュールどおりに進めておりまして。

定款の認証を終えたので、出資金の払込をしてもらい、通帳のコピーを綴じた払込証明書を受け取りました。
が、今回、払い込みに利用をした口座は、屋号＋個人名名義の口座でしてね。

つまり、「○○商会　山田太郎」と言う口座名義です。
ちなみに、今回設立をするのは「株式会社○○商会」で、発起人は「山田太郎」です。

今までも法人成りの設立を何件もやって来ましたが、今回のような口座は初めてでした。
今までは、単純に発起人個人名義の口座ばかりでしたからね。

法人成りの案件って、多いように感じるのですが、今回のケースのような口座を利用すること関する可否は、手元の書籍には掲載されていませんでした。
ネットで検索をしても根拠が無い内容が多く、唯一根拠らしいものが書かれていたのは、津地方法務局の平成18年８月25日回答でした。

内容としては「本件事案であれば差し支えない。発起人個人の通帳であることが確認できればよい。」と言う物でした。
私としても、個人事業主の口座であれば、あくまでも「山田太郎」個人の口座なので、問題無いと思ったんですけどね。

とりあえず、「問題ないですよね？」と言う方向で管轄法務局に照会をしました。
が、最初は「ダメです」と言う回答をされましてね。
合理的な根拠が無かったので、了承できませんでした。

その後、再度検討の上、「却下できないので今回は認めます」と言う回答がありました。
まぁ、疑義が生じるのも面倒ですので、今後は屋号ナシの個人名口座を利用してもらうようにしてもらいます。

個人番号カード（マイナンバーカード）

昨日の雨とは打って変わって良い天気になった一日でした。
週末の二女の運動会も、この晴天が続きそうです。

さて本日、個人番号カード（マイナンバーカード）を受け取ってきました。
運転免許証を持っていますから、身分証明書としての必要性は無いのですが、依頼人に見本として見せたり、個人的にコンビニで住民票の写しを取得する時に使えますからね。

実際、今までも住民基本台帳カードを持っていましたし、利用方法も上記のとおりでした。
それと自分で確定申告をしていますから、e-Taxで公的個人認証サービスの電子証明としても利用します。

個人番号カード（マイナンバーカード）の交付が始まったことにより、住民基本台帳カードの発行は終了しました。
司法書士が登記申請の際に、本人確認情報を提供する場合の１号書面も「住民基本台帳カード」から「個人番号カード」に変更となっています。

私もこれまでに、相当数の本人確認情報を提供して登記申請をして来ました。
その中には、運転免許証やパスポート（１号書面）を持っておらず、２号書面も１通しかないケースも少なからずありました。

そんな時は、写真つきの住民基本台帳カードを発行してもらうようにして、確認資料として提供をしていました。
住民基本台帳カードの発行には、そんなに時間がかからなかったので、決済の依頼から決済までの間に対応をすることが可能でした。

しかし、個人番号カードはどうだろう？
今日、交付を受けた私ですが、申込書を発送したのは１月８日です。
各自治体によっても異なるとは思いますが、報道でも騒がれているようにどこも時間がかかっているようです。

今後、改善されるのかもしれませんが、現時点では咄嗟の場合での利用（発行）は難しそうですね。