嘱託登記と登記識別情報の通知（再編集版）

12年前の記事をほぼそのままもう一度掲載してみます。

よく、司法書士同士の会話で「嘱託登記の場合は、原則として登記識別情報は不通知なんだよね。」って話しを聞きます。
う〜ん・・ホントにそうなんでしょうかね？
ってことで、チョットその辺を紐解いてみます。

【不動産登記法】
（登記識別情報の通知）
第二十一条
　　登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、法務省令で定めるところにより、速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。ただし、当該申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合その他の法務省令で定める場合は、この限りでない。

不動産登記法の上記規定によると、原則として通知をしなければならないが、例外として不通知の申し出が有った場合や省令で定めがある場合には通知をしないと定められています。

【不動産登記規則】
（登記識別情報の通知を要しない場合）
第六十四条
　　法第二十一条 ただし書の法務省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
一 　法第二十一条 本文の規定により登記識別情報の通知を受けるべき者があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合（官庁又は公署が登記権利者のために登記の嘱託をした場合において、当該官庁又は公署が当該登記権利者の申出に基づいて登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたときを含む。）
二 　法第二十一条 本文の規定により登記識別情報の通知を受けるべき者（第六十三条第一項第一号に定める方法によって通知を受けるべきものに限る。）が、登記官の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに登記識別情報が記録され、電子情報処理組織を使用して送信することが可能になった時から三十日以内に自己の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該登記識別情報を記録しない場合
三 　法第二十一条 本文の規定により登記識別情報の通知を受けるべき者（第六十三条第一項第二号に定める方法によって通知を受けるべきものに限る。）が、登記完了の時から三月以内に登記識別情報を記載した書面を受領しない場合
四 　法第二十一条 本文の規定により登記識別情報の通知を受けるべき者が官庁又は公署である場合（当該官庁又は公署があらかじめ登記識別情報の通知を希望する旨の申出をした場合を除く。）
２　前項第一号及び第四号の申出をするときは、その旨を申請情報の内容とするものとする。

不動産登記法の規定を受けて、省令で上記のように規定されています。
おそらく、この省令の規定が「嘱託登記の場合は、原則として登記識別情報は不通知」と言う話題の元になっているのでしょう。

確かに、第１項第４号で、通知を受けるべき者が官公署の場合は原則不要で、例外として通知を希望する旨の申し出が有った場合は通知することになっています。

 12年前に私が受託した事件は、義務者が官公署で権利者は民間のケースです。
ということで、第１項第１号括弧書きのとおり、権利者の申し出に基づいて、官公署が不通知の申し出をしない限り、原則どおり通知されます。

これは、法にも明記されています。

【不動産登記法】
（官庁又は公署の嘱託による登記の登記識別情報）
第百十七条
　　登記官は、官庁又は公署が登記権利者（登記をすることによって登記名義人となる者に限る。以下この条において同じ。）のためにした登記の嘱託に基づいて登記を完了したときは、速やかに、当該登記権利者のために登記識別情報を当該官庁又は公署に通知しなければならない。
２　前項の規定により登記識別情報の通知を受けた官庁又は公署は、遅滞なく、これを同項の登記権利者に通知しなければならない。

上記のとおり、登記官は権利者のための登記識別情報を官公署に通知しなければことになっています。

当然12年前のケースであれば、登記嘱託者たる官公署の代理人となっておりましたので、通知を受けた上記の登記識別情報は、第２項の規定のとおり遅滞なく登記権利者に交付（通知）することになります。

不動産登記の申請情報へ記載する登記事項について（お知らせ）

明日からオンライン登記申請システムに変更があります。
先週末に事務所のパソコンの電源を切らずに帰宅しましたので、今日の午前中に自宅のパソコンからリモートで業務用ソフトのバージョンアップをしました。

そのオンライン登記申請システムに変更に伴い「不動産登記の申請情報へ記載する登記事項について（お知らせ）」が出ていますので、掲載しておきます。
ちなみに全国版ではありません。

※各画像はクリックすると大きく表示されます。

簡体字

オンライン登記申請に「登記統一文字」が使用されるようになってから、もうじき４年となります。
この「登記統一文字」に関しては、当時も書いたことがありました。

ちなみに、「登記統一文字＝人名に使える文字」ではありません。
登記統一文字にはこんな文字？もありますからね。

例えば、上記のような文字が住所の一部などに使われていた場合、使用できると言うことです。
実際にあったのが「○○（株）××寮」と言う住所の登記をしたことがあります。

人名に関しては「戸籍統一文字」が基準になると考えています。
考えているのですが、この意見が通らないことも経験しています。
それは中国の方が氏名に使用している「簡体字」です。
日本の漢字と中国語の簡体字・繁体字を検索・比較できるサイトなんかもあります。→変換ツール

で、通らなかったことですけどね。
少し前に日司連ネット（NSR3.net）でも話題になっていましたが、「刘」と言う文字です。
確かに簡体字で、日本の文字に引き直すと「劉」です。
しかし、この文字は戸籍統一文字にも存在します。


当然ですが、登記統一文字にも存在します。

しかし、法務局からは「登記には使えない」と言われてしまいます。

この４年の間に、この文字を使う方、２人の登記申請をしました。
２回とも地元の出張所です。

当然、私自身、簡体字は日本の文字に引き直すことは了知しています。
根拠固めをして、参考資料も用意してからの登記申請です。

根拠としては、以下の入管の資料です。
両方ともPDFファイルとなってます。

簡体字等を正字に置換する場合の基本的考え方
在留カード又は特別永住者証明書の氏名の漢字表記について

資料の中に「次に掲げる漢字については，当該対応関係を参照し，原則として正字と字形が一致している第１順位の正字を在留カード等に表記する。」と言う項目があり、「刘」に関しては「刘」が第１順位で「劉」が第２順位となっています。
当然、外国人住民票の字も「刘」でした。

１人目の方の申請をした時には法務局から連絡があり、「住民票は「刘」でも、在留カードは「劉」のはずだから「劉」でないと登記できない。」と言われました。
本人確認書類として、在留カードのコピーが手元にあったので、登記官に提示をしたところこの時は「刘」で登記されました。

１年後ぐらいに２人目の方の申請をした時にも法務局から連絡があり、「「刘」は「劉」に引き直して登記をします。」と言われました。
この時も前述の入管の資料と在留カードのコピーを根拠として交渉をしましたが、「同じ法務省とは言っても入管は入管で、法務局は法務局なので、「刘」では登記できない。」と言うことで、「劉」で登記されました。

その後も、この件に関しては納得できていない部分もあり、資料探しなどをしていたのですが、最近、「法務通信」の746号（2013年９月号）に「不動産登記における外国人の氏名表記について」と言う記事が掲載されていることを知り、バックナンバーを取り寄せました。

法務局の職員が書いている記事で、「私見」とは前置きされていますが、在留カードには中国簡体字等が正字等と字形が一致しているものについては、当該正字等が記載される取り扱いなので、外国人住民票の氏名に記載されている文字は日本の正字等と言うことになり、そのまま登記できると考える旨が記載されています。

次に同じような案件が出てきたら、上記「法務通信」も資料として使おうと思います。

ちなみにですが、前述のとおり「刘」は戸籍統一文字に存在する文字です。
日本人の氏名に「刘」が使われている場合、「劉」に引き直せ！と言われることはありません。

QRコード（二次元バーコード）付き書面申請

年も明けて、１月７日となりました。
こっちのブログは「書初め」となります。
今年もよろしくお願いいたします。

さて、本年一発目の内容は「QRコード（二次元バーコード）付き書面申請」です。
昨年、11月の終わりに上記リンク先の法務省「トピックス」には掲載されていましたので、みなさん了知されているとは思います。

上記サイトに「令和２年１月１４日（予定）から，書面申請の１つの形態として，これまで電子証明書をお持ちでなく，オンライン申請を利用することができなかった方も，ご利用のパソコンに「申請用総合ソフト」をインストールして，登記申請書を作成し，その情報を管轄の登記所にインターネット経由で送信することができるようになります。」と書かれています。

「申請用総合ソフト」と「登記・供託オンライン申請システム」を利用しますが、オンライン申請ではなく書面申請です。

まぁ、一般の方に向けた申請形態を前提としている感じではありますが、一般の方は使わないでしょうね。
「電子証明書を持っていなくても使える！」と書いてあっても、申請用総合ソフトをインストールしなきゃなりませんからね。
私も法務局に行くと、登記相談コーナー改め、「登記手続案内コーナー」で、申請書の作り方を教えてもらっている方を多く目にするのが現状です。

で、QRコード（二次元バーコード）付き書面申請の方法ですが、大まかに以下のような感じです。

１．申請人が「申請用総合ソフト」で登記申請書を作成する。
２．「登記・供託オンライン申請システム」で申請データを送信する。→電子署名不要
３．登記所がデータを受信し、「提出番号」発行。→受付ではないので受付番号ではない
４．申請人が「提出番号」を受信して、申請書を印刷。→申請書にはQRコードが付される
５．印刷した申請書と添付書類を登記所に提出する。→ここで受付となり受付番号が発番される

あとは、オンライン申請と同様に、処理状況を「登記・供託オンライン申請システム」で照会することができます。
「登記・供託オンライン申請システム」に、本件に関するPDFファイルのマニュアルも掲載されています。

ところで、オンライン申請しかしない私がこの方式を利用するか？と考えたのですが、利用しないことも無いと思います。
年に何回か、他の司法書士との連件申請をすることがあります。
最近はオンライン連件をすることが多くなりましたが、先月、法務局の窓口で待ち合わせをして書面での連件申請をしました。

そんな時に、この方式を利用すれば、書面申請であっても処理状況を確認することができるようになるので便利になると思います。
あとは、競売や公売の所有権移転登記や、都税事務所の差押抹消登記などと連件で書面申請するときにも使えますよね。

ちなみに、司法書士業務用のパソコンソフトを利用している環境なら、対応バージョンアップがされるので、引き続き「申請用総合ソフト」に依存することはありません。

最後に、本件と同時に登記事項証明書・代表者事項証明書・印鑑証明書にもQRコードが追加されます。
この辺の利用方法に関しては説明を割愛しますが、登記事項証明書・代表者事項証明書・印鑑証明書のQRコードに関しては、QRコードリーダーが無いと利用できませんのでご注意を。

データ化されて便利になった

今年の業務も残すところ、明日１日となりました。
と言っても私の事務所は、今日で予定されていた案件は終了ですけどね。

さて、今年から使い始めた「登記秘書INTERNET」。
書籍発刊後、６か月後にデータ化されます。
現時点でデータ化されているのは登記研究の855号までと、登記情報の691号までです。
登記研究は書籍も定期購読していますが、登記情報は購読していないから便利です。

で、使い方としてですが、書籍等で引用されている場合に、その原文を調べたりするときに便利ですね。
ワード検索もできますが、上手くワードを設定しないと、なかなか思ったような検索結果が出ないのが難点です。
やたらと大量にヒットしてしまうので、必要な情報にたどり着くまでが大変なこともあります。

前述のとおり、登記研究は書籍も購読しています。
１年分の12冊をまとめてヒモで綴じて、段ボール箱で保管をしています。
まぁ、数年分は本棚に残していましたけどね。

それと、気になる内容が掲載されていると、背表紙にメモ書きをして本棚に残していました。
例えば最近だと、855号から858号の「実務の視点」で、「登記名義人の表示の変更又は更正に関する登記」が掲載されていました。
この４冊の背表紙には「名変」と書いて本棚に置いてあります。

でも、これからは保管方法も変わりそうです。
今本棚に置いてあるのは、今年の１月号からの12冊だけ。
これも６か月後に全部データ化されたら、段ボール箱行きです。

背表紙にメモ書きして本棚に残していた号は、専用のフォルダを作って、気になる内容の部分だけのPDFファイルを保存してあります。
例えば855号から858号の「実務の視点」だと、現時点では855号だけですが、残りの号もデータ化されしだいPDFファイルにして、一つのファイルに結合します。

ウチの事務所には、ほぼ創刊号からの登記研究がありますが、今後は今までのように段ボール箱からガサガサと探して、資料を引っ張り出すことも無さそうです。

まとまって良かった

今日は寒かったですね。
明日は寒い上に雨も降るみたいです。
クリスマスも終わり、いよいよ年末ですね。

さて、少し前に書いた相続の話。
相続人は妻と、妻が会ったこともない子。

被相続人が自筆証書遺言を残していましてね。
形式的な問題はなかったのですが、内容が。
「全財産を妻○○に遺言する」と。

一応、管轄法務局に照会を。
何だかんだと理由を書いて、「相続を原因として所有権移転登記ができると考えるがいかがか？それが認められない場合は、遺贈を原因として所有権移転登記ができると考えるがいかがか？」と。

法務局から電話が来て、「どっちもダメ」って言われました。
食い下がったけど、「遺言すると言う言葉からは財産を処分すると言うことが読み取れない」とのこと。
本局に上げてくれとも言ったのですが、「登記申請が出たら照会する」との回答。

ここで、前に書いた「難しいアプローチ」に繋がるんですけどね。
妻が会ったこともない子に手紙を出したけど、何の連絡もして来ませんでした。
連絡をくれれば、協力依頼をしようと思ったんですけどね。

しかたないので、相続登記を申請しようと思い遺言の検認をしました。
そうしたら、検認の日に妻が会ったこともない子が来ましてね。
その後、何度か連絡を取り、相続登記に協力をしてもらうことができました。
手紙に対して連絡をくれなかったのは、色々と思うところがあったそうです。

今回は、良い方向に動きましたが、そうでもない場合もあります。
実際、まったく動かない案件も抱えていますからね。

とにかく、年内に相続登記の完了まで行きつけたから良かったです。

ロックのかけ方

この仕事をしていると各種契約書の作成を依頼されることが多いですよね。
今回も、不動産仲介業者が入らない売買契約だったので、契約書の作成を依頼されました。

私は会計ソフトの「弥生会計」を利用していて、サポートも利用しています。
そうすると、「法令・ビジネス文書ダウンロード」を利用することができるようになります。

今回は不動産の割賦販売だったのですが、上記ビジネス文書の中に、割賦販売用の「不動産割賦販売契約書」も用意されていました。
非常にラクに契約書を作成することができたので助かりました。
オンラインサービスなので、内容も最新版になっているはずです。

さて今回、不動産の「何某持分全部移転」登記が完了した件。
地方のリゾート物件で、多くの会員が共有しているケースなんですけどね。

登記が完了したので、地元の法務局に登記事項証明書を取得しに行きました。
共有者名指定で請求をしたのですが、登記中でロックがかかっているから取得できないとのことでした。
まぁ、たまにあるケースで、こういう時は管轄法務局に連絡をしています。

ところで、敷地権化していないマンションの敷地ってあるなじゃいですか。
結構頻繁に登記申請があると思いますが、登記完了後の登記事項証明書は、共有者名指定で請求しますよね。
このとき、登記中で取得できないことは滅多にないですよね。

これは、登記中のロックを物件全体にかけるのではなく、「何某持分」にかけているからです。
そうしないと共有者数が多い物件は、いつまでたっても登記事項証明書の取得ができないですからね。

これは、今回のリゾート物件でも同じことです。
私が登記申請をした後に、他の方の持分に登記申請があったようですが、そのロックを物件全体にかけていたからです。
管轄法務局に電話をして、ロックを物件全体から登記申請されている持分に変更してもらいました。

その後、もう一度地元の法務局に行って、登記事項証明書を取得することができました。
共有者が多い物件は、この辺を考慮して登記処理をして欲しいと思います。

登録免許税の納付書

少し前に書いた相続の話し。
本日の夕方、無事に動きました。
明日、登記申請をします。
これに関しては、その内書こうと思います。

さて、登録免許税の納付方法のこと。
これに関しても、別の話題に触れたときに書いたことがありました。

昨日のことですが、登記費用が私の銀行口座に振り込まれることが事前に分かっている案件でした。
しかも、他の司法書士との連件申請で、今年初の書面申請でした。
当然ながら電子納付はできないし、口座から現金を引き出して印紙を買うのも面倒だったので、事前に税務署で納付書を作成してもらい、金融機関での振込納付をしました。
ちなみに、登録免許税額は150万円程度です。

高額でも納付書で登録免許税を納付したことがある人って少ないような感じですよね。
↓こちらは今回作ってもらった納付書の現物です。

人によって色々な考え方があると思いますが、私は法務局の所在地を管轄する税務署あての納付書を作成してもらっています。
税務署名も入れて作成をしてもらうので、記載をするのは赤で囲んだ３か所だけです。

左側の住所氏名は登記権利者の住所氏名を記載しています。
金額を書く欄は２つ。
「本税」の欄と「合計額」の欄です。
記載する金額は、両方同じ。
ただし、「合計額」の方は「￥」マークを記載します。

まぁ、滅多に使うことはない納付書ですが、やり方だけは知っておいた方が便利だと思います。

法務通信

日中は過ごしやすかったですけど、夜から寒くなりましたね。
明日は少し寒くなりそうです。

さて、昨日の記事で補正の連絡があったと書きました。
法務局が伝えてきた根拠の出所を聞くと、登記研究とのこと。

号数を聞いて、電話をしながら「登記秘書」で検索。
あ、登記秘書ってこれ↓です。


以前なら、電話を切った後に当該登記研究を発掘してから調べなければなりませんでしたが、登記秘書だと見たい登記研究の号数を入力すれば原本を見ることができます。
必要なら印刷すれば良いし。
月々の利用料が発生はしますが、登記関係のメジャーな雑誌を一気に検索することができるので、便利だと思います。

ところで最近のことですが、調べ物をしていて、行き着いた雑誌があります。
「法務通信」と言う雑誌です。
日本加除出版が発行している月刊誌なのですが、その存在すら知りませんでした。

登記関係の雑誌と言えば、登記秘書で検索をすることができる４誌がメジャーなところです。
この「法務通信」は法務局の職員が書いている記事が多そうな感じがします。
それだけに、法務局に対する一つの根拠として使えるんじゃないでしょうか？

と言うことで、調べていたことが掲載されているバックナンバーと、１年間の年間購読を申し込んでみました。
サンプルを見てみましたが、60ページ程度の薄い雑誌のようです。
値段も年額で税込3,899円（送料込）とお手軽です。

１年間読んでみて使えそうなら継続、そうでもなければ打ち切るつもりです。

目的は「更正」で原因は「錯誤」になるらしい

少し前に書いた「方書」に関する登記このこと。
一昨日、やっと書類が揃ったので登記申請をしました。
今日の夕方に、法務局から電話が来ましてね。
先日の記事の最後で「寝た子を起こす必要はない」と書きましたが、途中で起きてしまったようです。

調査官からの電話だったんですけどね。
感じとして「私は良いと思うんですけど」と言うような印象でした。
調査→記入と進み、校合でストップがかかったみたいです。

今回事案は、「東京都○○区××一丁目２番３号　Ａ方」だった住所が、「東京都○○区××一丁目２番３号」になったと言うもの。
現在の住民票の写しを見ても経緯は記載されておらず、改製原住民票の写しには「令和元年10月16日修正」と記載されていました。

そこで、「令和元年10月16日変更」を原因として住所変更登記を申請したわけですが、校合官から以下の質疑応答を示されたそうです。

登記名義人の表示変更（更正）登記の目的及び原因（登研３６４号）
○要旨
住民票の写しの住所について、地番の更正、変更、訂正等と記載されている場合の登記名義人の表示を是正する登記の目的は更正、原因は錯誤である。
▽問
住民票の写しに次のように記載されている場合の登記の目的及び原因について御教示下さい。
（１）　年月日申出により地番更正、又は訂正
（２）　「地番訂正」（登記所とは関係なく）後同一市町村に「年月日転居」
（３）　「年月日転居」の後に「年月日住居表示実施」
◇答
（１）　更正、錯誤
（２）　変更　年月日住所移転
（３）　変更　年月日住所移転　年月日住居表示実施

まぁ、上記の（１）ですね。
質疑応答は「住所の地番」に関するもので、今回は「方書」だからズバリじゃないんだけど、申出によって修正したと言う部分は同じかな？と思い、目的を「変更」から「更正」に、原因を「令和元年10月16日変更」から「錯誤」に、「変更後の事項」を「更正後の事項」に、それぞれ補正しました。

でもなー、今となって思えば、「訂正」って元々間違ってたってことですよね？
「修正」はどうなんだろうか？元々間違ってたってことなんだろうか？

今さらながら、すんなり（でもありませんでしたが）補正をしてしまったことを後悔しております。
もう少し頑張れば良かったかな。