何とか乗り切った

いやー今週は忙しかったです。
そんなわけで、６月も終わりました。
この調子が７月に繋がると良いんですけどね。

さて、そんな６月末日の売買のこと。
原因は「平成29年６月30日売買」です。

当事者が株式会社なんですけど、登記権利者の代表取締役社長はＡと言う認識でした。
チョット時期が時期なので、先々週ぐらいに担当者に確認しました。
そしたら、不安的中。
６月27日の取締役会で、代表取締役社長がＢになるとのこと。

となると、６月30日に委任状をＡさんからもらうことはできません。
しかし、６月30日の段階で、役員変更登記は完了していません。

う〜ん・・・困った。
と言うような事案でしたが、今回は乗り切れました。
乗り切れた理由は以下のとおり。

１．Ｂが従前から専務取締役だったので、代表取締役として登記されていた。
２．当該会社が所有権移転登記の登記権利者だった。
３．現金購入だったので、担保設定が無かった。

どれか１つでも違っていたら、どうなっていましたかね？
会社の登記事項証明書を見ると、毎回、登記申請は７月中旬だし、この会社は「代表取締役社長」しか押印できないし、今日の日の決済ををズラすことなんかできなかったし。

ちなみに、義務者の会社も役員改選期でしたが、代表取締役は重任でしたので問題ありませんでした。
ただ、権利者・義務者とも役員変更登記を申請されてしまう可能性がありますので、会社法人等番号の提供はせず、作成後１か月以内の登記事項証明書を提供しました。

それにしても疲れました。
土日は気ままに過ごそうと思います。

不明瞭な登記統一文字

オンライン登記申請で、登記統一文字が使われるようになってから、それなりの期間が過ぎました。
事務所のパソコンには、司法書士業務用のソフトを利用しているので、元々、外字フォントがインストールされています。

そして、登記統一文字が使われるようになった時に、登記統一文字と外字がマッチング（関連付け）されましたので、ほとんどの場面で自分で関連付けをする作業をしません。

でも、たまに外字フォントにも戸籍統一文字にも無い文字があります。
その時には、自分で外字を作って関連付けの作業をするわけですが、業務用ソフトに「外字作成ツール」が装備されているので、そんなに手間はかかりません。

一番面倒なのが、住民票の写し等に記載された文字を登記統一文字の中から探す作業です。
画数が少ない文字なら分かりやすいのですが、画数が多く、込み入った文字だと、どれが該当文字なのか悩む時があります。

今回出てきた文字は「ふじ」。


この字体は戸籍統一文字にはありません。

右から２つ目と似ていますが「月」の横線の形が違います。

しかし、登記統一文字で検索をしてみると・・・

・・・この文字ではないかと。
戸籍等一文字と比べると、ドットが目立ちスッキリした表示では無いので、不明瞭なんですよねー。

こんなときは、住民票の写し等に、こんな書面を付けて申請をしています。

今までに、このような形で何回か申請をしていますが、特に法務局から連絡が来たことも無く、違う文字で登記されたこともありません。

万一、オンライン申請で選択した文字と住民票の写し等の文字が相違していた場合は、対応してもらえるのではないでしょうか？

フリクションにびっくり

梅雨らしく、しとしとと雨が降っていた火曜日でした。

でも、しばらく雨は降らないような天気予報ですね。
今年は空梅雨になるんでしょうか？

さて、そんな雨の中、とある会社に書類を預かりに行きました。
預かる書類の内容を確認しようとして、その書類を見た瞬間のこと。
もう、びっくりしましたね。
フリクションで書かれていました。

みなさん、フリクションって使います？
私も当然のように使っています。
ただ、仕事ではほとんど使わないかな？

事務所内のメモ書きのような文書には使いますけど、それ以外では使いません・・・と言うか、使えません。

プライベートでは水泳大会のプログラムにフリクションのマーカーで線を引いたり、タイムをボールペンで書き込んだり。
見間違えて書いちゃったりすることもあるので、こう言うときは便利です。

で、話しを戻して今日のこと。
「これ、フリクションで書いてあるんですけど良いんですか？」と担当者に聞いてみると、「えっ！」と言って絶句。

「９」の縦線が長くて、チョット枠かはみ出していたので「ここ消してみますよ」と、手持ちのフリクションイレーザーで擦ってみました。
面白いように消えましたね。

結論として、先方にあるフリクションのオシリに付いているイレーザーで消して、顧客に書き直してもらうとのことでした。

つーか、担当者はイレーザーで擦れば「消える」と思っていたようです。
「消えているわけではなく、熱でインクが透明になっているだけなので、冷凍庫に入れれば文字も復活しますからね。」と、最後までしっかりと説明をして来ました。

再度、「えっ！！」と言って絶句していましたが、「冷凍庫には入れないから大丈夫です」と言っていたから、大丈夫なんでしょうね。
後のことは知りません。

まぁ、フリクションでの筆跡は、瞬時に判別しておけるようにしておいた方が良いかも知れませんね。

法定相続情報証明情報の申出をしてみた

今日も暑い一日でしたが、この暑さも今日までのようです。
もうじき梅雨入りでしょうか？

さて、昨日から始まった法定相続情報証明制度。
もう、申出をした方も多いのではないでしょうか？

先週末に、利用している業務用ソフトの「権」のバージョンアップがあり、様式が装備されました。
ちなみに、申出書の様式は法務省のサイトにも掲載されています。

金曜日に委任状を作成し、すでに相続登記に必要な書類を郵送してあった依頼者宛てに追送しました。
今日、法定相続情報証明申出委任状を含めた全書類が手元に揃いました。

で、実際に申出をする段階になって、どのようにすればいいのか？と思い、出張所に確認。
地元の出張所では、相続登記と同時に申出書を提出すれば、相続登記の完了書類と一緒に法定相続情報証明を交付してもらえるとのことです。

と言うことで、相続登記をオンライン申請し、添付書類を持参したときに、申出書・委任状・一覧図の３点を一緒に提出しました。
とりあえず、今回は５通の交付を請求しました。

また、相続登記と一緒ではなく、法定相続情報証明を単独で請求する場合は、１週間程度で交付されるとのことです。
おそらく、全国で同じような扱いとは思いますが、局や支局・出張所によって差異がある可能性もあるので、一応、提出先に確認をした上で利用をした方が良いかも知れませんね。

証明書発行請求機

こちらは柔らかい内容のブログです→支店

昨日までの気温ではありませんでしたが、ムシムシした一日でした。
明日は朝から雨のようですね。

さて最近のことですが、私の事務所の管轄法務局に置かれている乙号申請書から、会社法人の印鑑証明書請求用の用紙が無くなりました。

厳密に言えば、申請書の棚に入っていないだけで、職員に言えば出してくれます。
今日も何人かの一般の方が、職員に印鑑証明書の申請書を出してもらっていました。

なぜ外に出しておかないのか？と言うと、「証明書発行請求機」を利用させたいのでしょうね。
私は登記事項証明書はオンラインで申請していますが、印鑑証明書に関しては証明書発行請求機を利用しています。

しかし、証明書発行請求機は２台しか設置されていません。
そして、操作に慣れていない方が操作をしていると、なかなか引換券の発券まで進まず、長蛇の列になっていることも少なくありません。

正直、こちらは少しでも速く交付をして欲しいから証明書発行請求機を利用しているのに、証明書発行請求機をなかなか利用できないのでは本末転倒ですよね。

証明書発行請求機の操作に不慣れな一般の方には、証明書発行請求機の利用を強制するような態勢にするのではなく、気軽に書き込めば取得できるように申請書を置いておく方が良いと思うんですけどいかがでしょうか。

不動産取得税の計算

今日も暑い一日でしたね。
そんなわけで、今週も一週間の仕事が終わりました。
連休明けだったので、疲れ気味かも。

さて、私の事務所では「権」と言う業務用ソフトを使っています。
ちなみに「ちから」よ読みます。

何種類かの業務用ソフトが発売されていますが、当事務所としては２種類目の業務用ソフトになります。
まぁ、「権」を使い出してからの方が長いですけどね。

法改正があると、内容がバージョンアップされるので、常に最新の状態で使っていますが、少し前にも新機能が装備されるバージョンアップがありました。

不動産取得税の計算機能ですね。
不動産取得税は、登録免許税と同じく固定資産評価額を基に算出する税金なので、頻繁では無いにしても、不動産業者から税額を聞かれることがありませんか？

今までは、ネット上の計算サイトで計算をしていましたが、今後は「権」の機能を使って計算できます。
試しに計算をしてみたら、こんな感じ。

念のため、いつも使っているネット上の計算サイトでも計算をしてみましたが、同じ結果になりました。

次のバージンアップは、法定相続情報証明制度に関する内容でしょうかね？
これに関しては、その内、記事にしたいと思っています。

意外と読み込めるんですね

登記識別情報通知のQRコード読み取りようにQRコード（バーコード）リーダーを購入してから、早くも２年がたちました。
やはり、大量でなく１通だったとしても識別情報の読み取りがラクになりました。

最近では業務用ソフトのバージョンアップにより、レターパックの管理ができるようになりました。
そんなわけで、レターパックのバーコードを読み取るのにも利用をしています。

で、決済の事前準備に、不動産業者から資料のFAXをもらうと思います。
その中には登記済証や登記識別情報通知もあると思いますが、たまーに開封済みの登記識別情報通知がFAXされてくることがあります。

こんな風に。

そんなに汚れてはいない方かも知れませんが、それでもノイズは入っています。

で、試しにこのQRコードをリーダーで読み取ってみました。
何の問題もなく登記識別情報を読み込むことができました。

コピー＋FAXと、原本から２段階の処理がされていても、意外と読み込めるものですね。

電子証明書の更新が完了した

12月に入りましたが、忙しいでしょうか？
私の事務所は、そんなにバタバタすることもなく、まったりと時間が過ぎています。

さて、オンライン申請をされている方の中には、電子証明書の更新時期になっている方も多いのではないでしょうか？
一番早い方ですと、2017年の１月が有効期限となっています。

私の電子証明書も2017年の１月が有効期限でしたので、更新の手続きをしました。
歴代電子証明書の頃から数えると、数回目の手続きとなりますが、滅多にやらない手続きなので慣れませんね。
とは言っても、送られて来る書類のとおりに進めていけばムズカシイことはありません。

書類は本人限定受取郵便で送られてきますので、郵便局で受け取ります。
手数料を振り込み、申込書に手数料の領収書のコピーを同封して返送するだけです。

で、先日、新しい電子証明書が発行された旨の郵便が本人限定受取郵便で送られてきました。
昨日、郵便局へ行って受け取り、事務所に戻り早速ダウンロード。
業務用ソフトの「権」の機能の一つである、電子金庫に取り込んで終了です。

無事、新しい電子証明書が使えるようになりました。

５年後に、また同じ作業をすることになりますね。

休眠担保権（休眠抵当権）抹消手続の備忘録

久しぶりに朝から晴れて、過ごしやすい一日でした。
そんな中、もっと久しぶりに休眠担保権（休眠抵当権）の抹消手続をしましたので、備忘録として書いておきます。


とにかく滅多にやらない手続ですので、一度やっても、次にやるときは再度確認をしながら進めることになります。
利息の定め方なんかも、一律ではないですからね。
とは言っても、一度でもやると流れは分かりますので、苦手意識は無くなります。

まずは事前準備から。
今回、抹消をする相手は、この抵当権です。


弁済期を探るために、閉鎖登記簿謄本を取得します。

弁済期は「明治49年10月25日」。
つまり、「大正５年10月25日」ですね。
これで添付情報になる「債権の弁済期を証する情報」はOKです。

次に、同様に添付情報となる「債権者の所在不明を証する情報」です。
まずは、登記簿上の住所地の役所で調査をしました。
結果、住民票も本籍もなかったので、不在住証明書と不在籍証明書を取得しました。
ちなみに、不在住証明書とともに、不在籍証明書を登記申請書に添付する必要はないことになっています。

ところで、今回取得した不在住証明書はこちら。

結論から言うと、この不在住証明書は「債権者の所在不明を証する情報」にはなりません。
内容が「住所地に住民票のない」ことを証明しているだけだからです。
「債権者の所在不明を証する情報」とするには、居住していないことを証明する内容でなければならないので、おそらく不在住証明書を「債権者の所在不明を証する情報」とするのは難しいと思います。

私の場合、参考資料として不在住証明書と不在籍証明書を登記申請書に添付していますが、言ってしまえば両方とも登記申請にはいらない書類です。

と言うことで、「債権者の所在不明を証する情報」の準備ですね。
登記簿上の債権者の住所氏名宛てに、債権受領催告書を発送します。
発送方法としては、配達証明郵便であることだけが規定されていますので、私は内容証明郵便にはしていません。

差出人に関しては下記の実例が出ています。

休眠担保権抹消の場合の行方不明を証する書面
登記研究　第560号　質疑応答

要旨：休眠担保権の抹消登記の申請書に添付する受領催告書の差出人は、登記申請の代理人でも差し支えない。

問：いわゆる休眠担保権の登記の抹消の申請書に添付する登記義務者の行方不明を証する書面は、被担保債権の受領催告書が不到達であったことを証する書面で差し支えないこととされています（昭和６３年７月１日民三第３４５６号民事局長通達第３の４）が、受領催告書を郵送する際の差出人は、登記申請の代理人でも差し支えないと考えますが、いかがでしょうか。

答：御意見のとおりと考えます。

と言うことで、私が差出人となって発送をしています。

発送した翌日には郵便が戻って来ました。
戻ってきた理由は「あて所に尋ねあたりません」です。
この他、「宛名不完全」と言う理由でも「債権者の所在不明を証する情報」として使えます。
逆に、「受取人不在」「受取拒否」「転居先不明」などの理由で返送された場合は使えません。

これで、添付書類となる「債権者の所在不明を証する情報」もOKです。

この後、供託をすることになります。
私が使っている業務用ソフトの「権」は、供託オンライン手続にも対応していますので、前回同様にオンライン申請をしました。

内容も前回の物を改変して使いましたので、そんなに悩むことはありませんでした。

内容はこんな感じですが、やはり面倒なのは利息と損害金の計算でした。
利息は単純に計算しましたが、損害金の定めがなかったので、年間の利息金額を債権額で除した割合を損害金の割合としました。

以上の準備をして供託所へ。
事前に相談をしましたが、内容に問題はないとのこと。
その場でiPadを使って事務所のパソコンを操作し、オンライン申請をしました。

申請書の中にチェック項目があるのですが、「送付する添付書面あり」「供託通知書の発送を請求する」「電子供託書正本のオンライン提供及びみなし供託書正本の送付を請求する。」にチェックをしています。

オンライン申請後、委任状と供託通知書の発送用の封筒とみなし供託書正本の送付用の封筒を窓口に提出して事務所に戻りました。
前述のチェックをし、切手を貼った封筒を提出すれば、債権者への供託通知書の発送と紙の「みなし供託書正本」の送付を、供託所がしてくれるからラクです。

事務所に戻り、供託金を納付。
しばらくして、電子供託書正本をダウンロードできるようになります。

この、「受入年月日」が抵当権抹消登記の原因日付になります。
抵当権抹消登記には、この電子供託書正本を登記原因証明情報をして使うことができます。
添付方法は、会社の設立登記のときに電子定款を添付するのと同じ方法で、「公文書」を添付します。

ちなみに今日、紙の「みなし供託書正本」が届きましたので、１ページ目だけ貼っておきます。

こちらは最終的に依頼人に渡します。

と言った感じで、供託所での相談から抵当権抹消登記申請までを、１日で終わらせることができました。
次回、受託したらここを確認して、同じように進めることになると思います。

東京会の懲戒事例

三連休の初日でしたがスッキリしない空模様でしたね。
明日も雨が降るようなので、晴れるのは体育の日だけかも知れません。

さて最近出た、東京会の懲戒事例があります。
２週間の業務停止と言う処分ですが、内容は補助者による立会いです。
複数回、補助者による立会いを行っていたようですが、「処分の事実及び理由」の中に次の一文が。

「各立会いに補助者を出席させ，被処分者自身は出席したとしても，売買取引における金銭授受など確認することなく，途中退席していた。」

まぁ我々の職責としては、とりあえず顔を出して本人確認と意思確認だけすれば良いわけではなく、登記原因証明情報に売買代金の支払い事実が書かれている以上は、そこまでキッチリと確認をする必要があります。
しかも多くのケースが売買代金全額の支払いと同時に所有権が移転するわけですから、金銭授受の確認をしていないとなると、物権変動の確認もしていないことになりますよね。

とにかく不動産取引の決済の場では、終始気を抜くこと無く、慎重に立会って行きたいです。