〜今日はこんなことがありました〜(livedoor本店)

まさきちB-log −司法書士と子育てをしています−

電子証明書とカードリーダー5

私の事務所のパソコンにはICカードリーダーが接続してあります。
今となっては、e-TAXで確定申告をする時ぐらいしか使うこともありません。
かつては毎日のように使っていたカードリーダーでしたけどね。

いつから登記のオンライン申請をしていたのかは忘れましたが、このブログを遡ってみたところ、2005年には商業登記のオンライン申請はしていました。
その後、買い替えたりをしているので、今使っているカードリーダーは2008年に購入したものです。
ちなみにこちらです
さすがに現役商品ではありませんが、Windows10やマイナンバーカード(個人番号カード)にも対応しております。

当然ですが、後継商品も販売されています。
ACR1251DI-NTTComが後継商品のようですが、見た目もカッコイイですね。
もし、今も毎日のようにカードリーダーを使っていたら買い替えていたかも知れません。

ところで、支部の方とも話しますが、2012年から現行の電子証明書となっているので、カード式の電子証明書を知らない司法書士も多くなって来ましたよね。
当然、使えなくなっていますが、記念に保管はしてあります。
電子証明書
上が初代電子証明書、下が二代目電子証明書です。
今のファイル形式の電子証明書に比べると、カード式の場合はカード内で電子署名をされるので、署名をするのに若干時間がかかっていましたね。

何か最近、同世代の司法書士と話しをすると、仕事に関しても昔話が出ることが多くなってきました。
私も司法書士になったのが27歳で、今は48歳です。
年取ったなー。

代理権不消滅5

法務局に行くと、一般の方が登記申請に関する相談をしているのをよく見かけます。
他の法務局や地方法務局だとどうなのか分かりませんが、東京法務局では「登記相談」ではなく「登記手続案内」となりました。

東京司法書士会から東京法務局に申し入れをしたようです。
何を勘違いしているのか「登記相談」にもかかわらず、法的判断を法務局に求めている相談者も多かったようです。
また、それに応対をする、非司法書士行為とも見える状況もあったようです。

そんな、「登記手続案内」を受けた方が帰りに事務所に寄りましてね。
相続登記の依頼を受けました。
持参した書類を案内窓口で見せたら「自分でやるのはムリだから司法書士に頼んだ方が良い」と言われたようです。

まぁ、相続による所有権移転登記に関しては、自分でできなくもないような内容でしたが、依頼者本人も自分でやるのはムリと思ったようでした。
で、持参した書類をみたら、5年前に金融機関から送られて来ていた抵当権の抹消書類が含まれていました。

不動産の登記情報を取得したところ、当然ながら抹消登記はされていませんでした。
金融機関の登記情報を取得したところ、持参した書類に含まれていた解除証書と委任状に記名されている代表取締役は、すでに退任していました。

と言うことで、代理権不消滅による抵当権抹消登記をすることになります。
これに関しては、平成6年1月14日法務省民三第366号通知で内容が定められています。
登記研究だと第556号の126ページ、登記先例解説集だと第393号の45ページに解説が掲載されています。

この解説によると、「当該代表者の代表権限が消滅している旨を明らかにする必要がある」ことになっていますので、登記申請書に明らかにしなければなりません。
登記申請書の記載に関して統一されていないのか、次のように何通りかの記載方法が見られます。

1.登記義務者の代表者の代表権限は消滅しているが、代表権限を有していた時期は・・年・・月・・日から・・年・・月・・日である。

2.義務者の代表者 代表取締役 A の代理権限は消滅している。
代理権限を有していた時期は・・年・・月・・日から・・年・・月・・日である。
本件申請時の義務者の代表者は、代表取締役 Bである。

3.登記義務者の代表者Aの代理権限は消滅している。
代理権限を有していた時期は・・年・・月・・日から昭和・・年・・月・・日である。

4.登記義務者の 代表取締役 A の代理権は消滅している。
本件申請時の義務者の代表取締役はBである。

などなど。
ちなみに私は「4」の内容で記載をしていますが、今まで一度も補正になったことはありません。

もう一つ気をつけなければならないことがありますが、登記申請書の義務者として記載をする代表取締役は、登記原因証明情報や委任状に記名をしているAではなく、現在の代表取締役Bを記載すると言うこと。
ついつい、Aを書きたくなってしまいますが、あくまでも「登記申請人」は現在の代表取締役と言うことみたいですね。

包括委任状5

今日、支部の司法書士と話していたときに、包括委任状の話しが出たので包括委任状のことでも書いてみます。

金融機関の抵当権設定や合併による移転、根抵当権の設定や変更や合併による移転。
これらの登記を受託するときに、包括委任状を渡されることがありますよね。
委任状に関しては、登記研究第788号(平成25年10月号)の「実務の視点」に、以下の記述があります。

ところで,登記を任意代理によって申請する場合の代理権限証明情報としては,通常,委任状が提供されるが,登記の申請に係る委任の要件として,不動産登記法上明確な規定はなく,また,民法の委任の規定(民法643条以下)においても,個別具体的な委任事務の内容を詳細に取り決めなければ,委任契約自体が成立しないとは規定されていない。
しかしながら,登記官は,この委任状により委任内容を審査するのであるから,登記実務上は,不動産取引の安全等を図るため,委任状には,登記申請に係る委任があったこと及びその内容が明らかにされている記載を求める取扱いがされており,委任者及び受任者の住所・氏名の表示のほか,委任事項を明らかにするために,申請すべき登記事項及び申請の目的である不動産の表示が記載されていなければならないものと解される。


同様の内容は、登記研究第414号の先例解説(74ページ)にも記述があります。
また、上記の続きとして、以下の記述もあります。

ただし,登記原因証明情報を提供して登記の申請をする場合に提供する委任状については,委任事項として,例えば,「登記原因証明情報である平成何年何月何日付け抵当権設定契約書記載のとおりの抵当権設定の登記を申請する一切の件」と記載すれば,別途,申請すべき登記事項及び申請の目的である不動産の表示が記載されていなくても差し支えないものとされている(昭和39年8月24日付け民事甲第2864号民事局長通達)。

この場合でも、登記原因証明情報を介して、委任事項が個別具体的になると言うことですよね。

では、なんで個別具体的ではない内容の包括委任状を登記申請に利用することができるのか?ですが、これは先例で認められているからです。
主な包括委任状に関する先例は、平成15年3月26日法務省民二第873号(三井住友銀行)や、平成19年3月28日法務省民二第788号(住宅金融支援機構)などがあります。
つまり逆に言うと、先例で認められていない包括委任状は登記申請に利用できないことになります。

ここでまた面倒なのがローカルルールです。
私もよく登記申請をする千葉地方法務局。
千葉県に本店がある、3つの銀行の登記申請をしたことがあります。

3行とも代表取締役からの包括委任状と、支店長からの委任状で登記申請をします。
当然ですが、先例で認められている包括委任状ではありません。
でも、登記ができてしまうのが千葉のローカルルールです。

この3行の中の一つの銀行は、東京都内にも支店が結構あります。
私も、この銀行の(根)抵当権設定登記を東京法務局にすることがあります。
この辺、銀行の担当者も承知しているようで、物件が都内の場合は、包括委任状ではなく代表取締役からの委任状なんですよね。

そんなわけで、包括委任状は、ごく限られた範囲でしか使えないと言うことを認識しておく必要がありますよね。

調査士報告方式によるオンライン申請5

すっかり朝晩が寒くなりましたね。
寒さには弱いので、これからの半年ぐらいが辛いです。

さて、オンライン申請の「資格者代理人方式」ですが、かなり前から話題には出ていましたが、その後の動きはどうなっているのでしょうか?

権利の登記ではそんな感じの「資格者代理人方式」ですが、昨日から表示の登記の方では「調査士報告方式」が始まったみたいですね。

私は土地家屋調査士の資格を持っていないので、昨日からこの方式が始まることも知りませんでした。
調査士の間では、話題になっていたのでしょうかね?
てか、この方式が始まることを知っていた司法書士も多かったのかもしれませんね。

私は今更知ったわけですが、どんな方法による申請かまとめておきます。

1.概要は、土地家屋調査士がオンライン申請で表示登記の申請をする場合、添付情報の原本提示を省略することができると言うものです。
まさに「資格者代理人方式」ですよね。

2.要件ですが、書面で作成された添付書類を土地調査士がPDFファイルにして、電子署名したものを添付します。
調査報告書の「補足・特記事項」欄に、「添付した電磁的記録については、当職において添付情報が記載された書面を確認した上で、当該書面をスキャナにより読み取って作成した電磁的記録である。」と記載をするそうです。

3.登録免許税納付方法は、電子納付のみで、印紙等での納付はできません
納付時期も通常とは違い、登記所で調査終了後に電子納付を求めるお知らせが通知されるそうで、その通知から2開庁日以内に納付する扱いだそうです。
ただし、申請時に発行される納付情報による事前納付をしても良いそうですけどね。

4.登記完了証の交付は、オンラインによる交付のみ

5.登記識別情報の通知は、オンラインによる通知または申請した登記所の窓口での書面交付のみで、郵送による交付はされないそうです。

6.例えば、抵当権一部抹消承諾書を提供するの分筆登記など、権利に関係する承諾書等の添付書類を提供する申請の場合は、この方式を利用することはできないとのことです。
この辺は、現時点で権利の登記で「資格者代理人方式」が認められていないからでしょうかね。


以上が、「調査士報告方式」の概要です。
さて、上記の内容のまま、権利の登記の「資格者代理人方式」が始まったとしたら、私としては赤字の部分が気になりますかね?

登録免許税の納付に関しては、状況によって、電子納付・印紙納付・金融機関での振込納付を使い分けています。
例えば、登記費用を私の口座に振り込んでもらう場合は、その口座から電子納付をしています。
不動産売買の決済に立ち会った場合は、現金で登記費用を受け取ることが多いので、印紙で納付をしています。
登録免許税額が1,000万円を超える場合は、私が利用している金融機関のネットバンキングだと電子納付ができないし、印紙貼付も面倒なので、事前に税務署で納付書を作成してもらい、金融機関での振込納付をしています。

登記完了証にしては、まぁオンラインによる電子交付でも、許容範囲なのかな?とも思いますけどね。
実際に、特例方式が始まったころは、電子交付された完了証を事務所で印刷していましたからね。
ただ、今は特例方式でも、登記所から発行される完了証が一般化してるので、チョット抵抗がある気もします。

一番の問題は登記識別情報の通知ですね。
郵送による「登記識別情報通知書」がされないことになったら、「資格者代理人方式」は使えないかな?
まぁ、地元管轄の登記所の申請であれば、窓口交付がされるから問題ないかも知れないですけどね。

とにかく、「調査士報告方式」の内容のままで、司法書士の「資格者代理人方式」を運用するのはムズカシイと思います。
今後の動向を見ていきたいと思います。

偽造防止対策あれこれ5

あちらのブログは頻繁に更新をしていますが、こちらのブログは滅多に更新をしなくなってしまいました。
以前のように、オンライン申請の過渡期とか、登記に関する内容で目新しいものが少なくなってきているのかな?とも思うのですがどうでしょうか。

そんな中ですが、少し前に東京会の研修を受講しました。
テーマは「本人確認と原本確認」です。
今年から受講をする必要がある、倫理の研修でもありました。

内容としては、本人確認に伴う、各種証明書類の原本確認に関するものです。
各種証明書を偽造する側は、巧みに作成しますので、立ち合いと言う緊張した場面でどこまで確認をできるのかは疑問ですが、少なくとも自分自身ができる確認を100%することは必要だと思います。

私は、運転免許証の確認にはAndroidスマホのアプリを利用しています。
無料アプリではなく、有料アプリなので、暗証番号を入力しなくても交付日と有効期限のみ表示されます。
とりあえず、交付日と有効期限が確認できれば、運転免許証は偽造でないとして問題ないと思います。

そして、研修の受講後に購入したのがこちら。
2019-11-07 09.52.07
左がドライブレコーダーで、右がブラックライトです。

ドライブレコーダーはコンビニ交付証明書の裏面の偽造防止検出画像の確認用です。
以前から使っている物もありましたが、使いやすそうなので買い換えました。
ちなみに、私は使っていませんが、普段は普通にドライブレコーダーとして利用できます。

ブラックライトはパスポートの確認用です。
パスポートには、ブラックライトを当てると浮かび上がる偽造防止対策がいくつか施されています。
また、日本のパスポートではなく、外国のパスポートにも同様の物があります。

上記では足らないと言われるかも知れませんね。
特に「コンビニ交付証明書を受け入れている時点でダメだ!」と言う方もいるでしょう。
でも、これが私にできる100%の確認ですね。
これで事件が発生して、私の責任を問われることがあったら、その時は諦めます。

不動産業者の担当者と話をすると、コンビニ交付証明書に関しては、受け入れをしない司法書士もいるようですね。
私は通用する証明書として発行されている以上、受け入れないわけには行かないと考えています。
受け入れない理由は、やはり偽造を疑っているからですよね。
確かにコンビニ交付証明書は、様式が一律だから偽造しやすいと言うデメリットがあるでしょう。

逆に様式が一律だと言うことがメリットでもあるんじゃないですかね?
日本全国の市区町村が発行している証明書の様式なんて全部知ってるわけないですからね。

まぁ、それぞれの司法書士が自分の考えで、事故防止を万全にしていけば良いんじゃないでしょうか。

クレジットカード決済5

今のところ、明日までは雨が降らないようですが、明後日からは雨が続きそうな東京地方。
てか、近畿・中国・四国・九州北部はまだ梅雨入りしていないんですよね?
近畿地方に限ると、1958年以来の遅さのようです。

さて、クレジットカード決済のこと。
私自身、普段の生活をしていて、現金払いしかできない場合を除き、現金払いをすることはありません。
コンビニでも飲食店でも、カード払いをしています。

仕事用とプライベート用にカードを作ってあるので、毎月送られてくる明細書を見れば、ほとんどの経費と家計費が一目瞭然なので、管理もしやすいと思っています。
ただ、「カードだと使い過ぎがコワイ」と言う話しもよく聞きますけどね。
やはり自己管理ができない場合は、現金決済が一番でしょうね。

ところで、逆の立場でも「クレジットカードって使えますか?」と聞かれたことが、これまでに数回あります。
現金か銀行振込にしか対応していなかったので、お断りをしていました。

先日、取引先の銀行に行ったときのこと。
クレジットカード決済の話しになりまして。
まぁ、銀行側からの売り込みですけどね。

オダギリジョーさんがCMやっているカード決済システムがあるじゃないですか。
あれではないのですが、同じような感じのシステムのモバイル決済を勧められました。
前述のとおり、私もカード決済が基本なので、前々から興味があったことは事実なんですけどね。

モバイル決済を運用している会社が何社かありますよね。
今は、カードーリーダー端末を無料で入手できるところが多いようです。
私も、銀行で勧められたところのカードリーダーを入手しました。

決済に使う本体はと言うと、アプリをダウンロードするだけです。
私の場合、画面も大きいiPadを利用することにしました。

事務所に送られてきたカードリーダー端末をBluetoothでiPadに接続。
説明に従って、自分のカードを使って、100円分のテスト決済をしました。
「テスト決済は1回〜2回にして下さい」とのことなので、VISAとJCBで1回ずつテストをしました。

テスト決済も無事に完了したので、今後は当事務所でもクレジットカード決済が可能となります。
ちなみに、利用可能なカードブランドは、以下の6社です。

カードブランド

ただし、クレジットカード決済が可能なのは司法書士報酬の部分のみで、登録免許税等の実費部分に関しては利用できません。
そう考えると、滅多に利用をすることは無くなってしまいますかね?

元年か?1年か?5

平成も残すところ半月となりました。
訂正用のゴム印を購入したり、「令和」に向けた準備も進めています。
実際、5月7日に決済の立ち合いがあるので、「令和」を使った書類も作成しています。

私の事務所で使っている、司法書士業務用ソフトもバージンアップが終わり、「令和」を使用できるようになりました。
新元号

ところで5月以降ですが、作成する書類等の日付は「令和元年」となります。
が、オンライン登記申請の申請データの「申請年月日」と「補正年月日」に関しては「令和1年」とする運用がされるのではないか?とのことです。

現時点では未確定なようですけどね。
確かに、「平成元年」も登記記録では「平成1年」になっていますよね。

まぁ、紙申請に関しては、すべて「令和元年」で問題ないはずです。

登記関係の雑誌5

今日は暖かくなった一日でしたね。
入学式まで、桜の花はもつでしょうか?

さて、最近サービスが始まったデータベースに「登記秘書INTERNET」と言うものがあります。
当然ですが、有料サービスです。

従来も「登記情報INTERNET」と言うサービスがありました。
これは、「登記情報」「登記先例解説集」「登記インターネット」と言う3誌をデータベース化したものでした。

今までは利用をしていなかったのですが、今般、上記に「登記研究」をデータベース化した「登記研究INTERNET」が加わり、「登記秘書INTERNET」となりました。
登記研究購読者対象の割引や、早期申し込み割引があったので、利用の申し込みをしました。

上記4誌のうち、「登記研究」と「登記情報」は、現在でも刊行されている雑誌ですので、データベース化されるのは、発行後6か月経過した後のようです。
とは言っても、現時点で登記研究だと創刊号から去年の9月号まで収録されています。

私の事務所には、登記研究はほぼ創刊号から、登記インターネットは創刊号から休刊号までの書籍があります。
毎月、内容を見て、参考になりそうな内容が掲載されていると、背表紙にメモ書きをして本棚に置いておきます。
雑誌
しかし、それ以外の物は1年分ごとに束ねて、段ボール箱に入れて保管してあります。

調べ物をしていて登記研究の引用があったときに、原本を見るわけですが、もう発掘するのが大変で大変で。
出すのも大変なら、元に戻すのも大変です。

さっそく、このサービスを使っていますが、号数とページ数を入力して検索をすると、当該記事がPDFで表示されます。
いやー、今までの発掘労力を考えると便利すぎます。

また、「登記情報」は購読していないし、「登記先例解説集」も購読していなかったので、ワード検索をすると、これらの雑誌の記事も確認することができるから、こちらも便利です。

広告宣伝をしているわけではありませんので、当該サービスへのリンクも貼りませんが、登記業務がメインの事務所には使えるデータベースだと思います。

新元号「令和」とゴム印5

さて、昨日発表された新元号の「令和」。
元号が変わっても、しばらくの間は従来の「平成」と印字された書類が出てきますね。
そんな時に、「令和」と言うゴム印が必要になってくるわけでして。

さっそく昨日、ネットでゴム印を検索してみました。
午後の早い時間から探しましたが、すでに多数のゴム印が販売されていました。

単純に「令和」と言うゴム印や、「令和」と「=」の消線が一緒になったゴム印など。
両方あった方が便利だと思いましたが、消線って「令和」の上に必要な場合と、下に必要な場合がありますよね。

そこで見つけたのが、こんなゴム印。
元号ゴム印
「令和」と「=」が分かれていて、「令和」の上下左右どこにでも「=」をジョイントできるゴム印です。
しかも、2サイズのゴム印がセットになっていました。
チョット、発送までに時間がかかるようですが、時期的に仕方ないですよね。

それと、もう一つ必要なのが元年の「元」と言うゴム印。
これに関しては、平成に改元されたときに、父親が事務所で使っていたゴム印があるので、そのまま使おうと思います。
元

物持ちが良いですよね。

改製不適合物件5

最近、何かと「平成最後の」と言う言葉が使われていますね。
そんなわけで、もうじき平成最後の大みそかです。

そんな中、久しぶりに改製不適合物件の登記申請をしました。
いわゆる「事故簿」ですね。
今回は根抵当権の抹消登記でしたが、やることは何の登記申請でも同じ。

最近は、オンライン申請ばかりで、たまーーーに書面申請をする時ですらオンライン申請より時間をかけてしまうのに、事故簿の物件は本当の書面申請ですからね。
近年、司法書士になった方だと、本当の書面申請をしたことがない方もいるんじゃないでしょうかね?

まず、書類の作成ですね。
もうね、業務用ソフトを利用しているから、物件から当事者から受付年月日・受付番号まで、全部登記情報から取り込めちゃう生活をしていますからね。
手作業で物件の入力をしたのなんて、ホント久しぶりでした。

そして、忘れちゃならないのが添付書類の「規則附則第15 条第2項書面」ですね。
登記済証の作成素材です。
今回は根抵当権放棄証書がこれになります。

で、当たり前ですけど、無事に登記が完了しまして。
登記完了後の登記済証などをチェックするのも久しぶりです。

先ずは登記済証ですね。
登記済証
ちゃんと登記済印が押されているので大丈夫です。

そして、根抵当権抹消登記に添付した登記済証。
抹消登記済
こちらも「法務局抹消登記済」の印が押されているから大丈夫です。

最後に登記簿謄本。
登記簿

末尾に登記官の校合が押されているので、これも大丈夫。

私が開業した20年前はこれが普通でしたけど、時代が変わりましたね。
もしかしたら、平成最後の登記済証が作成される登記申請になったかもしれません。
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プロフィール

Masa

名前:まさきち
生年:1971年
産地:東京
性別:♂
二児の父!
高校1年生の長女(ぼんやり系)と、中学1年生の二女(お笑い系)の成長を観察している毎日です。
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