〜今日はこんなことがありました〜(livedoor本店)

まさきちB-log −司法書士と子育てをしています−

2019年11月

難しいアプローチ5

日常的に相続登記の依頼を受けると思いますが、相続関係が簡単な案件から複雑な案件まで様々ですよね。

例えば、依頼者である相続人も会ったことが無い相続人がいるケースもあります。
親が再婚だった場合の前妻・前夫との子どもや、配偶者が再婚だった場合の前の相手との間の子どもとか。

とにかく、相続手続きを進めるのは、すべての相続人に連絡をする必要があるので、「知らない相続人」にも連絡をしなければならないわけで。
そんな時は、依頼者である相続人が発送した形で、私が知らない相続人に文書を発送します。
この最初のアプローチが難しいですね。

私の場合、あくまでも発信者や連絡先は依頼者である相続人とします。
で、「相続手続きに関しては、この司法書士に依頼をしてます。」と言う形で、私の連絡先を記載しています。
まぁ、この辺は、どの司法書士も同じような文書を発送していると思いますが、司法書士名で発送したりとか、やり方は色々でしょうね。

内容に関しても、難しい言葉は使わずに、とにかく素人っぽく書くようにしています。
要は「誰々が亡くなったので、相続人である貴方様に協力をしていただきたいです。まずは連絡してね。」って程度の内容しか書きません。

依頼者に連絡をしてきた相続人には、その後の書類のやり取りは、私とするように話してもらいます。
なかなか連絡をしてこない相続人もいますしね。

今も、そのような案件が2件進行中です・・・ってか、1件は連絡をしてこない相続人がいて、停滞中です。
停滞中の1件は、年内に解決したいなーと思っていましたが、ムリっぽい。
せめて、もう1件は年内に終わらせたいと思っています。

遠方から来る人5

日に日に寒くなりますね。
週末は雨も降るようで。

さて、来週の不動産決済の立ち会いなんですけどね。
売主が遠方から来るんです。
新幹線でね。

そんなわけで、最初は10時からの予定だった決済の時間が、11時からになりました。
まぁ、午前中の決済なので、特に問題はないと思いますけどね。
「思いますけどね」と言うのは、やはり遠方から来る人の決済は、それなりのリスクもあります。
特に、新幹線を使うときにはね。

新幹線の場合、何らかの影響で運転を見合わせてしまうと、代替手段が無いんですよねー。
都内の在来線が運転見合わせなったとしても、他路線を使うこともできます。
仮に、その線しか通っていない場所だとしても、タクシーを使えば何とか打開できますからね。

これまでも、今回のようなケースで、何回かトラブルが発生したことがあります。
新幹線が大幅に遅延して、午前中の予定だった立ち会いが午後になったこと。
新幹線の運転見合わせが解消されずに、決済が流れたこと。
長いことこの仕事をしてると、そんなことも何度かありますよね。

ただ、金融機関としても我々としても、その日を目指して動いているわけでして。
もし可能なら、前日入りしてくれると安心感があるんですけどね。
とは言っても、予定もあるでしょうから、そうも行かないですかね?

復代理5

先日、「年取ったなー」と書きましたが、ホントに開業をしたころには考えられなかったようなことが、できるようになったと思います。

昨日のことですが、珍しく遠方の登記申請の依頼がありました。
沖縄の物件です。
一昨日、銀行で登記義務者と会い、書類を預かりました。
で、登記申請をしたのが昨日。

まぁ、今回のような抵当権設定登記申請の場合だと、沖縄まで申請に行くことはありませんから、不動産登記法改正前なら、復代理で登記申請をしていたでしょうね。
不動産登記法が改正され、不動産登記の特例方式によるオンライン申請ができるようになってからは、復代理による登記申請は、全くしなくなりました。
「しなくなりました」と言うよりは、「する必要がなくなりました」でしょうね。

一応、復代理による登記申請とは?を説明しておきますかね。
今回のような遠方の登記申請の場合、まず「全国司法書士名簿」をペラペラめくり、登記申請をする管轄法務局に近い司法書士を探します。
あ、昔は「全国司法書士名簿」と言う分厚い名簿があったんですよ。

で、管轄法務局に近い司法書士司法書士に電話をして、復代理による登記申請をお願いできるか聞いてみます。
断られたら、別の司法書士に電話をして、受けてくれる人を探します。

受けてくれる司法書士が見つかったら、登記申請書と添付書類を郵送して、登記申請をしてもらいます。
その後、登記完了書類を返送してもらうと言う感じです。
懐かしいですね。

今や出頭主義が廃止されたので、オンラインで登記申請をして、添付種類は郵送すれば良い時代です。
しかも、レターパックプラスは到着も早いですしね。
レターパック

便利な時代になりましたよね。

方書5

数年前に所有権移転登記の手続きをした方が、先日、事務所に来ました。

数年前の所有権移転登記は、

東京都○○区××一丁目2番3号
持分2分の1 A

東京都○○区××一丁目2番3号A方
2分の1 B

と、登記をしました。

私は住民票に方書が記載されている時は、その通りに申請書にも記載をしています。
まぁ、「必要ない」と言うことで、書かない司法書士もいるとは思いますが。

で、今回はAが亡くなって、Bが相続をします。
持参した住民票の写しを見ると、Bの住所が「東京都○○区××一丁目2番3号」となっており、「A方」が無くなっていました。

聞いたところ、最近変更したとのこと。
持参した住民票の写しを見ても、その経緯が不明なので、区役所に問い合わせました。
結果として、改製原住民票をの写しを取得すれば記載されているそうで。
取得してもらった改製原住民票をの写しを確認すると、確かに方書が削除されていました。

さて、所有権登記名義人住所変更登記の原因はどうしたもんですかね?
今まで、このケースの登記申請をしたことがありません。

類似ケースだと、商業登記で本店にビル名まで登記されている場合、そのビル名が変わった時の登記があります。
この場合、「年月日本店移転」ではなく、「年月日変更」で登記をしています。

これと同様に考えて、今回の方書を削除したケースの登記原因は「年月日変更」になりますかね?
原因日付は、住民票を修正した日で。

とりあえず、法務局には相談をしないで申請します。
あ、私はよほどのことで無いかぎり、法務局に相談はしません。
寝た子を起こす必要はないですからね。

課税明細書も利用できるのですか?5

昨日書いた通り、今日はバタバタと忙しかった月曜日でした。
午前中の立ち合い案件の書類が足らなかったり、午後の予定が1時間早まったり。
まぁ、すべて無事に完了しましたが、休み明けから疲れちゃいましたよ。

さて、東京23区の登記申請が多い方だと、所有権移転登記の申請の際に固定資産評価証明書を添付していると思います。
これに関しまして、東京都主税局のサイトに以下のようなQ&Aがあります。

Q7:東京法務局出張所で不動産登記の申請をする場合、固定資産評価証明書だけでなく、課税明細書も利用できるのですか。

A7:利用できます。


詳細はこちらで確認をして下さい。→東京都主税局

当然ですが、公衆用道路など価格が無い不動産や、その他必要がある場合にはは、固定資産評価証明書が必要となります。
まぁ、不動産業者が関与する取引では、固定資産評価証明書を取得しているから、課税明細書を使うことは少ないでしょうかね?

逆に相続登記など、相続人個人から直接依頼を受けるような案件だと、まず物件を把握するために登記済証や登記識別情報通知と、課税明細書を確認させてもらいますから、その場合は利用できるでしょう。

東京の23区以外や、他道府県でも同じような取り扱いなんでしょうかね?
千葉みたく、法務局に価格が備え付けてある所もあるし、価格の確認方法にはローカルルールが多そうです。

東京都主税局

立ち会い依頼は突然に5

土日はゆっくりできましたか?
私は、特に予定も入っていなかった土日でしたので、ゆっくりできました。
11月も下旬に向かいますが、頑張りましょう。

さて、一昨日の金曜日のこと。
仕事も終わり、週末だったのでとっとと事務所を出て、スポーツクラブに向かいました。

トレッドミルで歩いているときにスマホが鳴りまして。
取引先の不動産業者からでした。
電話に出ると「18日の月曜日の11時から土地の売買があるから来てください」と。
18日の月曜日は、14時からの予定が1件入っていますが、午前中はフリーだったので、スケジュールは特に問題ありませんでした。

今の世の中、今回のような融資が絡まない現金決済の案件でも、決済の事前に資料を受け取って、事前に確認事項を確認し、万全の準備をして立ち会いに臨んでいますよね?
ただ、昭和の頃はこんな感じでの依頼も多かったようですけどね。

とりあえず、電話でヒアリングをしましたが、当日契約の一括決済。
売主の住所が変わっているが、住民票などは確認していないとのこと。
資料はFAXしておいてくれるそうなので、明日事務所に行けば届いているはず。

金曜日の夜の電話で、月曜日の午前中の立ち会いだと、「今日の明日」と同じようなものです。
まぁ、私もプロだから、どうにかできちゃう案件なんですけど、できればもう少し余裕をもって依頼していただけるとありがたいです。
なーんて言いながら、どんな内容でも、1件でも依頼をいただけるのは、ものすごくありがたいんですけどね。

そんなわけで、明日は週明けからバタバタしそうな予感です。

電子証明書とカードリーダー5

私の事務所のパソコンにはICカードリーダーが接続してあります。
今となっては、e-TAXで確定申告をする時ぐらいしか使うこともありません。
かつては毎日のように使っていたカードリーダーでしたけどね。

いつから登記のオンライン申請をしていたのかは忘れましたが、このブログを遡ってみたところ、2005年には商業登記のオンライン申請はしていました。
その後、買い替えたりをしているので、今使っているカードリーダーは2008年に購入したものです。
ちなみにこちらです
さすがに現役商品ではありませんが、Windows10やマイナンバーカード(個人番号カード)にも対応しております。

当然ですが、後継商品も販売されています。
ACR1251DI-NTTComが後継商品のようですが、見た目もカッコイイですね。
もし、今も毎日のようにカードリーダーを使っていたら買い替えていたかも知れません。

ところで、支部の方とも話しますが、2012年から現行の電子証明書となっているので、カード式の電子証明書を知らない司法書士も多くなって来ましたよね。
当然、使えなくなっていますが、記念に保管はしてあります。
電子証明書
上が初代電子証明書、下が二代目電子証明書です。
今のファイル形式の電子証明書に比べると、カード式の場合はカード内で電子署名をされるので、署名をするのに若干時間がかかっていましたね。

何か最近、同世代の司法書士と話しをすると、仕事に関しても昔話が出ることが多くなってきました。
私も司法書士になったのが27歳で、今は48歳です。
年取ったなー。

代理権不消滅5

法務局に行くと、一般の方が登記申請に関する相談をしているのをよく見かけます。
他の法務局や地方法務局だとどうなのか分かりませんが、東京法務局では「登記相談」ではなく「登記手続案内」となりました。

東京司法書士会から東京法務局に申し入れをしたようです。
何を勘違いしているのか「登記相談」にもかかわらず、法的判断を法務局に求めている相談者も多かったようです。
また、それに応対をする、非司法書士行為とも見える状況もあったようです。

そんな、「登記手続案内」を受けた方が帰りに事務所に寄りましてね。
相続登記の依頼を受けました。
持参した書類を案内窓口で見せたら「自分でやるのはムリだから司法書士に頼んだ方が良い」と言われたようです。

まぁ、相続による所有権移転登記に関しては、自分でできなくもないような内容でしたが、依頼者本人も自分でやるのはムリと思ったようでした。
で、持参した書類をみたら、5年前に金融機関から送られて来ていた抵当権の抹消書類が含まれていました。

不動産の登記情報を取得したところ、当然ながら抹消登記はされていませんでした。
金融機関の登記情報を取得したところ、持参した書類に含まれていた解除証書と委任状に記名されている代表取締役は、すでに退任していました。

と言うことで、代理権不消滅による抵当権抹消登記をすることになります。
これに関しては、平成6年1月14日法務省民三第366号通知で内容が定められています。
登記研究だと第556号の126ページ、登記先例解説集だと第393号の45ページに解説が掲載されています。

この解説によると、「当該代表者の代表権限が消滅している旨を明らかにする必要がある」ことになっていますので、登記申請書に明らかにしなければなりません。
登記申請書の記載に関して統一されていないのか、次のように何通りかの記載方法が見られます。

1.登記義務者の代表者の代表権限は消滅しているが、代表権限を有していた時期は・・年・・月・・日から・・年・・月・・日である。

2.義務者の代表者 代表取締役 A の代理権限は消滅している。
代理権限を有していた時期は・・年・・月・・日から・・年・・月・・日である。
本件申請時の義務者の代表者は、代表取締役 Bである。

3.登記義務者の代表者Aの代理権限は消滅している。
代理権限を有していた時期は・・年・・月・・日から昭和・・年・・月・・日である。

4.登記義務者の 代表取締役 A の代理権は消滅している。
本件申請時の義務者の代表取締役はBである。

などなど。
ちなみに私は「4」の内容で記載をしていますが、今まで一度も補正になったことはありません。

もう一つ気をつけなければならないことがありますが、登記申請書の義務者として記載をする代表取締役は、登記原因証明情報や委任状に記名をしているAではなく、現在の代表取締役Bを記載すると言うこと。
ついつい、Aを書きたくなってしまいますが、あくまでも「登記申請人」は現在の代表取締役と言うことみたいですね。

包括委任状5

今日、支部の司法書士と話していたときに、包括委任状の話しが出たので包括委任状のことでも書いてみます。

金融機関の抵当権設定や合併による移転、根抵当権の設定や変更や合併による移転。
これらの登記を受託するときに、包括委任状を渡されることがありますよね。
委任状に関しては、登記研究第788号(平成25年10月号)の「実務の視点」に、以下の記述があります。

ところで,登記を任意代理によって申請する場合の代理権限証明情報としては,通常,委任状が提供されるが,登記の申請に係る委任の要件として,不動産登記法上明確な規定はなく,また,民法の委任の規定(民法643条以下)においても,個別具体的な委任事務の内容を詳細に取り決めなければ,委任契約自体が成立しないとは規定されていない。
しかしながら,登記官は,この委任状により委任内容を審査するのであるから,登記実務上は,不動産取引の安全等を図るため,委任状には,登記申請に係る委任があったこと及びその内容が明らかにされている記載を求める取扱いがされており,委任者及び受任者の住所・氏名の表示のほか,委任事項を明らかにするために,申請すべき登記事項及び申請の目的である不動産の表示が記載されていなければならないものと解される。


同様の内容は、登記研究第414号の先例解説(74ページ)にも記述があります。
また、上記の続きとして、以下の記述もあります。

ただし,登記原因証明情報を提供して登記の申請をする場合に提供する委任状については,委任事項として,例えば,「登記原因証明情報である平成何年何月何日付け抵当権設定契約書記載のとおりの抵当権設定の登記を申請する一切の件」と記載すれば,別途,申請すべき登記事項及び申請の目的である不動産の表示が記載されていなくても差し支えないものとされている(昭和39年8月24日付け民事甲第2864号民事局長通達)。

この場合でも、登記原因証明情報を介して、委任事項が個別具体的になると言うことですよね。

では、なんで個別具体的ではない内容の包括委任状を登記申請に利用することができるのか?ですが、これは先例で認められているからです。
主な包括委任状に関する先例は、平成15年3月26日法務省民二第873号(三井住友銀行)や、平成19年3月28日法務省民二第788号(住宅金融支援機構)などがあります。
つまり逆に言うと、先例で認められていない包括委任状は登記申請に利用できないことになります。

ここでまた面倒なのがローカルルールです。
私もよく登記申請をする千葉地方法務局。
千葉県に本店がある、3つの銀行の登記申請をしたことがあります。

3行とも代表取締役からの包括委任状と、支店長からの委任状で登記申請をします。
当然ですが、先例で認められている包括委任状ではありません。
でも、登記ができてしまうのが千葉のローカルルールです。

この3行の中の一つの銀行は、東京都内にも支店が結構あります。
私も、この銀行の(根)抵当権設定登記を東京法務局にすることがあります。
この辺、銀行の担当者も承知しているようで、物件が都内の場合は、包括委任状ではなく代表取締役からの委任状なんですよね。

そんなわけで、包括委任状は、ごく限られた範囲でしか使えないと言うことを認識しておく必要がありますよね。

調査士報告方式によるオンライン申請5

すっかり朝晩が寒くなりましたね。
寒さには弱いので、これからの半年ぐらいが辛いです。

さて、オンライン申請の「資格者代理人方式」ですが、かなり前から話題には出ていましたが、その後の動きはどうなっているのでしょうか?

権利の登記ではそんな感じの「資格者代理人方式」ですが、昨日から表示の登記の方では「調査士報告方式」が始まったみたいですね。

私は土地家屋調査士の資格を持っていないので、昨日からこの方式が始まることも知りませんでした。
調査士の間では、話題になっていたのでしょうかね?
てか、この方式が始まることを知っていた司法書士も多かったのかもしれませんね。

私は今更知ったわけですが、どんな方法による申請かまとめておきます。

1.概要は、土地家屋調査士がオンライン申請で表示登記の申請をする場合、添付情報の原本提示を省略することができると言うものです。
まさに「資格者代理人方式」ですよね。

2.要件ですが、書面で作成された添付書類を土地調査士がPDFファイルにして、電子署名したものを添付します。
調査報告書の「補足・特記事項」欄に、「添付した電磁的記録については、当職において添付情報が記載された書面を確認した上で、当該書面をスキャナにより読み取って作成した電磁的記録である。」と記載をするそうです。

3.登録免許税納付方法は、電子納付のみで、印紙等での納付はできません
納付時期も通常とは違い、登記所で調査終了後に電子納付を求めるお知らせが通知されるそうで、その通知から2開庁日以内に納付する扱いだそうです。
ただし、申請時に発行される納付情報による事前納付をしても良いそうですけどね。

4.登記完了証の交付は、オンラインによる交付のみ

5.登記識別情報の通知は、オンラインによる通知または申請した登記所の窓口での書面交付のみで、郵送による交付はされないそうです。

6.例えば、抵当権一部抹消承諾書を提供するの分筆登記など、権利に関係する承諾書等の添付書類を提供する申請の場合は、この方式を利用することはできないとのことです。
この辺は、現時点で権利の登記で「資格者代理人方式」が認められていないからでしょうかね。


以上が、「調査士報告方式」の概要です。
さて、上記の内容のまま、権利の登記の「資格者代理人方式」が始まったとしたら、私としては赤字の部分が気になりますかね?

登録免許税の納付に関しては、状況によって、電子納付・印紙納付・金融機関での振込納付を使い分けています。
例えば、登記費用を私の口座に振り込んでもらう場合は、その口座から電子納付をしています。
不動産売買の決済に立ち会った場合は、現金で登記費用を受け取ることが多いので、印紙で納付をしています。
登録免許税額が1,000万円を超える場合は、私が利用している金融機関のネットバンキングだと電子納付ができないし、印紙貼付も面倒なので、事前に税務署で納付書を作成してもらい、金融機関での振込納付をしています。

登記完了証にしては、まぁオンラインによる電子交付でも、許容範囲なのかな?とも思いますけどね。
実際に、特例方式が始まったころは、電子交付された完了証を事務所で印刷していましたからね。
ただ、今は特例方式でも、登記所から発行される完了証が一般化してるので、チョット抵抗がある気もします。

一番の問題は登記識別情報の通知ですね。
郵送による「登記識別情報通知書」がされないことになったら、「資格者代理人方式」は使えないかな?
まぁ、地元管轄の登記所の申請であれば、窓口交付がされるから問題ないかも知れないですけどね。

とにかく、「調査士報告方式」の内容のままで、司法書士の「資格者代理人方式」を運用するのはムズカシイと思います。
今後の動向を見ていきたいと思います。
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プロフィール

Masa

名前:まさきち
生年:1971年
産地:東京
性別:♂
二児の父!
高校1年生の長女(ぼんやり系)と、中学1年生の二女(お笑い系)の成長を観察している毎日です。
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