暑い日が続いていますが、昨日・今日と湿度が低いので、いくらか過ごしやすいでしょうか？
週末には、また湿度が高くなるようですけどね。
さて、今般、共有物分割による持分移転登記の受託をしました。
今までにも共有物分割による持分移転登記の案件は受託していますが、今回は建物の共有物分割でした。
これまでは、土地ばかりでしたので、建物は今回が初めてです。
共有物分割を原因とする持分移転登記で、一番面倒なのは、登録免許税の計算ではないでしょうか？
登録免許税法施行令に下記規定があります。
（共有物の分割による移転登記等の場合の課税標準）
第九条 共有物である土地の所有権の移転の登記において法第十七条第一項 又は別表第一第一号（二）ロ若しくは（十二）ロ（２）の規定の適用がある場合におけるその共有物について有していた所有権の持分に応じた価額に対応する部分は、当該共有物の分割による所有権の持分の移転の登記に係る土地（以下この項において「対象土地」という。）につき当該登記（以下この項において「対象登記」という。）の直前に分筆による登記事項の変更の登記（以下この項において「分筆登記」という。）がされている場合であつて当該対象登記が当該分筆登記に係る他の土地の全部又は一部の所有権の持分の移転の登記（当該共有物の分割によるものに限る。以下この項において「他の持分移転登記」という。）と同時に申請されたときの当該対象土地の所有権の持分の移転に係る土地の価額のうち当該他の持分移転登記において減少する当該他の土地の所有権の持分の価額に応じた当該対象土地の持分の価額に対応する部分とする。
２ 前項の規定は、共有物である建物の所有権又は共有に係る地上権、永小作権、賃借権若しくは採石権の分割の登記を行う場合について準用する。
つまり、分割前後の持分に応じて、税率が1000分の4になる部分と1000分の20になる部分があります。
あ、ちなみに第2項で建物の共有物分割にも適用があります。
具体的には・・・
1.共有物分割により、持分移転をする建物すべてがもともと共有の1棟の建物であったこと
2.建物分割登記または建物区分登記によって生じた建物であること
3.共有物分割による持分移転登記と建物分割登記または建物区分登記が同時に申請されていること
・・・です。
ちなみに今回は、建物区分登記＋共有物分割による持分移転登記の案件でした。
で、話しを戻して、面倒な登録免許税の計算ですが、かなり前にnsr2に「共有物分割簡単計算2006Ver1.0」と言うツールをupして下さった司法書士がいます。
共有物分割の登録免許税を計算するときには、毎回利用させてもらっていますが、ホントに便利でラクで正確です。
いつもなら、土地なので単純に価格や地積を入力すれば登録免許税が算出されますが、今回は区分建物です。
つまり、専有部分＋共用部分の価格を出さなければなりません。
そこで、とりあえず、区分前の価格を単純に専有部分の床面積割合（価格×各専有部分面積÷一棟の総床面積合計）で計算をして、法務局に照会をしました。
案の定、共用部分の割合が含まれていないと言われました。
また、全専有部分が居宅ではなく、1つだけ車庫が含まれているので単純な割合だと疑問があるとのこと。
話し合った結果、車庫は認定価格で計算をすることにしました。
区分前の建物の価格から、上記車庫の価格を引きます。
算出された金額が、全居宅部分＋共用部分の価格となるので、この金額を居宅部分の床面積割合（価格×各居宅部分面積÷全居宅部分面積合計）で計算すれば、各居宅の価格が出ます。
・・・ホントはこの計算だと、車庫部分に関する共用部分割合が反映されていないんですけどね。
最終的に、上記で算出した価格を「共有物分割簡単計算2006Ver1.0」に入力して、登録免許税の計算は完了しました。
今回は以上のような感じで落ち着きましたが、案件ごとに法務局と打ち合わせをする必要がある事例ですよね。
週末には、また湿度が高くなるようですけどね。
さて、今般、共有物分割による持分移転登記の受託をしました。
今までにも共有物分割による持分移転登記の案件は受託していますが、今回は建物の共有物分割でした。
これまでは、土地ばかりでしたので、建物は今回が初めてです。
共有物分割を原因とする持分移転登記で、一番面倒なのは、登録免許税の計算ではないでしょうか？
登録免許税法施行令に下記規定があります。
（共有物の分割による移転登記等の場合の課税標準）
第九条 共有物である土地の所有権の移転の登記において法第十七条第一項 又は別表第一第一号（二）ロ若しくは（十二）ロ（２）の規定の適用がある場合におけるその共有物について有していた所有権の持分に応じた価額に対応する部分は、当該共有物の分割による所有権の持分の移転の登記に係る土地（以下この項において「対象土地」という。）につき当該登記（以下この項において「対象登記」という。）の直前に分筆による登記事項の変更の登記（以下この項において「分筆登記」という。）がされている場合であつて当該対象登記が当該分筆登記に係る他の土地の全部又は一部の所有権の持分の移転の登記（当該共有物の分割によるものに限る。以下この項において「他の持分移転登記」という。）と同時に申請されたときの当該対象土地の所有権の持分の移転に係る土地の価額のうち当該他の持分移転登記において減少する当該他の土地の所有権の持分の価額に応じた当該対象土地の持分の価額に対応する部分とする。
２ 前項の規定は、共有物である建物の所有権又は共有に係る地上権、永小作権、賃借権若しくは採石権の分割の登記を行う場合について準用する。
つまり、分割前後の持分に応じて、税率が1000分の4になる部分と1000分の20になる部分があります。
あ、ちなみに第2項で建物の共有物分割にも適用があります。
具体的には・・・
1.共有物分割により、持分移転をする建物すべてがもともと共有の1棟の建物であったこと
2.建物分割登記または建物区分登記によって生じた建物であること
3.共有物分割による持分移転登記と建物分割登記または建物区分登記が同時に申請されていること
・・・です。
ちなみに今回は、建物区分登記＋共有物分割による持分移転登記の案件でした。
で、話しを戻して、面倒な登録免許税の計算ですが、かなり前にnsr2に「共有物分割簡単計算2006Ver1.0」と言うツールをupして下さった司法書士がいます。
共有物分割の登録免許税を計算するときには、毎回利用させてもらっていますが、ホントに便利でラクで正確です。
いつもなら、土地なので単純に価格や地積を入力すれば登録免許税が算出されますが、今回は区分建物です。
つまり、専有部分＋共用部分の価格を出さなければなりません。
そこで、とりあえず、区分前の価格を単純に専有部分の床面積割合（価格×各専有部分面積÷一棟の総床面積合計）で計算をして、法務局に照会をしました。
案の定、共用部分の割合が含まれていないと言われました。
また、全専有部分が居宅ではなく、1つだけ車庫が含まれているので単純な割合だと疑問があるとのこと。
話し合った結果、車庫は認定価格で計算をすることにしました。
区分前の建物の価格から、上記車庫の価格を引きます。
算出された金額が、全居宅部分＋共用部分の価格となるので、この金額を居宅部分の床面積割合（価格×各居宅部分面積÷全居宅部分面積合計）で計算すれば、各居宅の価格が出ます。
・・・ホントはこの計算だと、車庫部分に関する共用部分割合が反映されていないんですけどね。
最終的に、上記で算出した価格を「共有物分割簡単計算2006Ver1.0」に入力して、登録免許税の計算は完了しました。
今回は以上のような感じで落ち着きましたが、案件ごとに法務局と打ち合わせをする必要がある事例ですよね。
