データ化されて便利になった

今年の業務も残すところ、明日１日となりました。
と言っても私の事務所は、今日で予定されていた案件は終了ですけどね。

さて、今年から使い始めた「登記秘書INTERNET」。
書籍発刊後、６か月後にデータ化されます。
現時点でデータ化されているのは登記研究の855号までと、登記情報の691号までです。
登記研究は書籍も定期購読していますが、登記情報は購読していないから便利です。

で、使い方としてですが、書籍等で引用されている場合に、その原文を調べたりするときに便利ですね。
ワード検索もできますが、上手くワードを設定しないと、なかなか思ったような検索結果が出ないのが難点です。
やたらと大量にヒットしてしまうので、必要な情報にたどり着くまでが大変なこともあります。

前述のとおり、登記研究は書籍も購読しています。
１年分の12冊をまとめてヒモで綴じて、段ボール箱で保管をしています。
まぁ、数年分は本棚に残していましたけどね。

それと、気になる内容が掲載されていると、背表紙にメモ書きをして本棚に残していました。
例えば最近だと、855号から858号の「実務の視点」で、「登記名義人の表示の変更又は更正に関する登記」が掲載されていました。
この４冊の背表紙には「名変」と書いて本棚に置いてあります。

でも、これからは保管方法も変わりそうです。
今本棚に置いてあるのは、今年の１月号からの12冊だけ。
これも６か月後に全部データ化されたら、段ボール箱行きです。

背表紙にメモ書きして本棚に残していた号は、専用のフォルダを作って、気になる内容の部分だけのPDFファイルを保存してあります。
例えば855号から858号の「実務の視点」だと、現時点では855号だけですが、残りの号もデータ化されしだいPDFファイルにして、一つのファイルに結合します。

ウチの事務所には、ほぼ創刊号からの登記研究がありますが、今後は今までのように段ボール箱からガサガサと探して、資料を引っ張り出すことも無さそうです。

まとまって良かった

今日は寒かったですね。
明日は寒い上に雨も降るみたいです。
クリスマスも終わり、いよいよ年末ですね。

さて、少し前に書いた相続の話。
相続人は妻と、妻が会ったこともない子。

被相続人が自筆証書遺言を残していましてね。
形式的な問題はなかったのですが、内容が。
「全財産を妻○○に遺言する」と。

一応、管轄法務局に照会を。
何だかんだと理由を書いて、「相続を原因として所有権移転登記ができると考えるがいかがか？それが認められない場合は、遺贈を原因として所有権移転登記ができると考えるがいかがか？」と。

法務局から電話が来て、「どっちもダメ」って言われました。
食い下がったけど、「遺言すると言う言葉からは財産を処分すると言うことが読み取れない」とのこと。
本局に上げてくれとも言ったのですが、「登記申請が出たら照会する」との回答。

ここで、前に書いた「難しいアプローチ」に繋がるんですけどね。
妻が会ったこともない子に手紙を出したけど、何の連絡もして来ませんでした。
連絡をくれれば、協力依頼をしようと思ったんですけどね。

しかたないので、相続登記を申請しようと思い遺言の検認をしました。
そうしたら、検認の日に妻が会ったこともない子が来ましてね。
その後、何度か連絡を取り、相続登記に協力をしてもらうことができました。
手紙に対して連絡をくれなかったのは、色々と思うところがあったそうです。

今回は、良い方向に動きましたが、そうでもない場合もあります。
実際、まったく動かない案件も抱えていますからね。

とにかく、年内に相続登記の完了まで行きつけたから良かったです。

ロックのかけ方

この仕事をしていると各種契約書の作成を依頼されることが多いですよね。
今回も、不動産仲介業者が入らない売買契約だったので、契約書の作成を依頼されました。

私は会計ソフトの「弥生会計」を利用していて、サポートも利用しています。
そうすると、「法令・ビジネス文書ダウンロード」を利用することができるようになります。

今回は不動産の割賦販売だったのですが、上記ビジネス文書の中に、割賦販売用の「不動産割賦販売契約書」も用意されていました。
非常にラクに契約書を作成することができたので助かりました。
オンラインサービスなので、内容も最新版になっているはずです。

さて今回、不動産の「何某持分全部移転」登記が完了した件。
地方のリゾート物件で、多くの会員が共有しているケースなんですけどね。

登記が完了したので、地元の法務局に登記事項証明書を取得しに行きました。
共有者名指定で請求をしたのですが、登記中でロックがかかっているから取得できないとのことでした。
まぁ、たまにあるケースで、こういう時は管轄法務局に連絡をしています。

ところで、敷地権化していないマンションの敷地ってあるなじゃいですか。
結構頻繁に登記申請があると思いますが、登記完了後の登記事項証明書は、共有者名指定で請求しますよね。
このとき、登記中で取得できないことは滅多にないですよね。

これは、登記中のロックを物件全体にかけるのではなく、「何某持分」にかけているからです。
そうしないと共有者数が多い物件は、いつまでたっても登記事項証明書の取得ができないですからね。

これは、今回のリゾート物件でも同じことです。
私が登記申請をした後に、他の方の持分に登記申請があったようですが、そのロックを物件全体にかけていたからです。
管轄法務局に電話をして、ロックを物件全体から登記申請されている持分に変更してもらいました。

その後、もう一度地元の法務局に行って、登記事項証明書を取得することができました。
共有者が多い物件は、この辺を考慮して登記処理をして欲しいと思います。

登録免許税の納付書

少し前に書いた相続の話し。
本日の夕方、無事に動きました。
明日、登記申請をします。
これに関しては、その内書こうと思います。

さて、登録免許税の納付方法のこと。
これに関しても、別の話題に触れたときに書いたことがありました。

昨日のことですが、登記費用が私の銀行口座に振り込まれることが事前に分かっている案件でした。
しかも、他の司法書士との連件申請で、今年初の書面申請でした。
当然ながら電子納付はできないし、口座から現金を引き出して印紙を買うのも面倒だったので、事前に税務署で納付書を作成してもらい、金融機関での振込納付をしました。
ちなみに、登録免許税額は150万円程度です。

高額でも納付書で登録免許税を納付したことがある人って少ないような感じですよね。
↓こちらは今回作ってもらった納付書の現物です。

人によって色々な考え方があると思いますが、私は法務局の所在地を管轄する税務署あての納付書を作成してもらっています。
税務署名も入れて作成をしてもらうので、記載をするのは赤で囲んだ３か所だけです。

左側の住所氏名は登記権利者の住所氏名を記載しています。
金額を書く欄は２つ。
「本税」の欄と「合計額」の欄です。
記載する金額は、両方同じ。
ただし、「合計額」の方は「￥」マークを記載します。

まぁ、滅多に使うことはない納付書ですが、やり方だけは知っておいた方が便利だと思います。

法務通信

日中は過ごしやすかったですけど、夜から寒くなりましたね。
明日は少し寒くなりそうです。

さて、昨日の記事で補正の連絡があったと書きました。
法務局が伝えてきた根拠の出所を聞くと、登記研究とのこと。

号数を聞いて、電話をしながら「登記秘書」で検索。
あ、登記秘書ってこれ↓です。


以前なら、電話を切った後に当該登記研究を発掘してから調べなければなりませんでしたが、登記秘書だと見たい登記研究の号数を入力すれば原本を見ることができます。
必要なら印刷すれば良いし。
月々の利用料が発生はしますが、登記関係のメジャーな雑誌を一気に検索することができるので、便利だと思います。

ところで最近のことですが、調べ物をしていて、行き着いた雑誌があります。
「法務通信」と言う雑誌です。
日本加除出版が発行している月刊誌なのですが、その存在すら知りませんでした。

登記関係の雑誌と言えば、登記秘書で検索をすることができる４誌がメジャーなところです。
この「法務通信」は法務局の職員が書いている記事が多そうな感じがします。
それだけに、法務局に対する一つの根拠として使えるんじゃないでしょうか？

と言うことで、調べていたことが掲載されているバックナンバーと、１年間の年間購読を申し込んでみました。
サンプルを見てみましたが、60ページ程度の薄い雑誌のようです。
値段も年額で税込3,899円（送料込）とお手軽です。

１年間読んでみて使えそうなら継続、そうでもなければ打ち切るつもりです。

目的は「更正」で原因は「錯誤」になるらしい

少し前に書いた「方書」に関する登記このこと。
一昨日、やっと書類が揃ったので登記申請をしました。
今日の夕方に、法務局から電話が来ましてね。
先日の記事の最後で「寝た子を起こす必要はない」と書きましたが、途中で起きてしまったようです。

調査官からの電話だったんですけどね。
感じとして「私は良いと思うんですけど」と言うような印象でした。
調査→記入と進み、校合でストップがかかったみたいです。

今回事案は、「東京都○○区××一丁目２番３号　Ａ方」だった住所が、「東京都○○区××一丁目２番３号」になったと言うもの。
現在の住民票の写しを見ても経緯は記載されておらず、改製原住民票の写しには「令和元年10月16日修正」と記載されていました。

そこで、「令和元年10月16日変更」を原因として住所変更登記を申請したわけですが、校合官から以下の質疑応答を示されたそうです。

登記名義人の表示変更（更正）登記の目的及び原因（登研３６４号）
○要旨
住民票の写しの住所について、地番の更正、変更、訂正等と記載されている場合の登記名義人の表示を是正する登記の目的は更正、原因は錯誤である。
▽問
住民票の写しに次のように記載されている場合の登記の目的及び原因について御教示下さい。
（１）　年月日申出により地番更正、又は訂正
（２）　「地番訂正」（登記所とは関係なく）後同一市町村に「年月日転居」
（３）　「年月日転居」の後に「年月日住居表示実施」
◇答
（１）　更正、錯誤
（２）　変更　年月日住所移転
（３）　変更　年月日住所移転　年月日住居表示実施

まぁ、上記の（１）ですね。
質疑応答は「住所の地番」に関するもので、今回は「方書」だからズバリじゃないんだけど、申出によって修正したと言う部分は同じかな？と思い、目的を「変更」から「更正」に、原因を「令和元年10月16日変更」から「錯誤」に、「変更後の事項」を「更正後の事項」に、それぞれ補正しました。

でもなー、今となって思えば、「訂正」って元々間違ってたってことですよね？
「修正」はどうなんだろうか？元々間違ってたってことなんだろうか？

今さらながら、すんなり（でもありませんでしたが）補正をしてしまったことを後悔しております。
もう少し頑張れば良かったかな。

法定相続情報一覧図に記載する「被代襲者」

法定相続情報証明制度が始まって、２年半ぐらいになります。
その間、一度記載内容の変更があったりして、当初よりも使いやすくなったのではないでしょうか？
私も制度開始以降、何度も利用をしています。

そんな法定相続情報証明制度ですが、申出後に法務局から電話がかかってくることが何度かありました。
一般的な一覧図の様式はこんな感じ。


私が使っている業用ソフトの「権」には「以下余白」と言う文言が入りません。
「以下余白」を記入しないで申出をすると、「次から入れてくれ」と電話が来ることが多いです。
別に記載事項じゃないのにね。

で、そんなどうでもいいことは、ホントにどうでもいいんですが、上記様式の中に赤線で囲んだ「被代襲者」の部分。
ここは、どうでもよくないです。
ここに、被代襲者の氏名を記載すると、十中八九法務局から電話が来ます。
「被代襲者の氏名は記載できません」と。

そんな時ですが、まず「コレ↓を見て下さい」と言います。


この中に、次のような記載があります。


私の資料なので、線を引いてしまっていてキタナイですが、問25で「当該子に代襲者がいない場合は、当該子の氏名・死亡年月日等の記載はできない。」と、なっています。
逆に言えば、「当該子に代襲者がいる場合は、当該子の氏名・死亡年月日等の記載はできる。」ってこと。

そして、問29で「代襲原因が廃除による場合は、被代襲者の氏名を記載することができない。」と、なっています。
逆に言えば、「代襲原因が死亡による場合は、被代襲者の氏名を記載することができる。」ってこと。

ちなみにこれに関しては、日司連発行のＱ＆Ａ集にも記載があります。




さて、少し前に日司連が編集した「ケース別　法定相続情報証明制度　書類作成のポイント」と言う書籍が刊行されました。
さっそく購入しました。

で、「被代襲者」に関しての記述があるかどうかを見てみたのですが、187ページの「６」ですね。
「この場合、廃除による代襲を除き死亡による代襲の場合は、被代襲者の氏名を具体的に記載しても差し支えありません。」と、明記されていました。

さすがですね。
参考書として買っておくと良いかも知れませんよ。

郵便物の追跡

今日は寒い一日でした。

事務所の電話の転送を切り忘れることがあるのですが、今日もそうでした。
スポーツクラブで泳ぎ終わった後にスマホに電話が。
電話が終わった後、すぐに転送の解除をしました。

さて、もう一つの方のブログにスマホの機種変更をしたことを書きました。
今回は、AndroidスマホからiPhoneへの機種変更だったので、引き継ぎと言うか、同じような環境にするのに手間がかかりました。

今日で機種変更をして６日目になります。
もう、慣れましたけどね。

AndroidにもiPhoneにも同じアプリが用意されていることが多いのですが、当然ですが用意されていないアプリもあります。
私は長いこと、Androidでこのアプリを使っていました。

郵便物等の追跡アプリです。

事務所では業務用ソフトの「権」を使っています。
「権」には郵便物等の追跡管理機能があるので、そちらでも管理はしています。
でも、手元でも確認をしたい場合があります。

こんな感じ。


しかし、このアプリにはiPhone版はありません。
ちなみに、今はAndroid版も無くなっています。

そこで見つけたのがこれ。


この１週間使っていますが、使いやすいです。
こんな感じ。


この仕事をしていると毎日、郵便物がありますよね。
特にオンライン申請した時のレターパックによる送信と返信。
両方を登録しておけば、登記完了書類がいつ事務所に届くかもわかります。

バーコード読み取り機能で、番号が読み取れるとは言え、登録は手でしなければなりません。
そんなわけで面倒くさがり屋さんには向いていないかもしれませんが、小まめに郵便物の管理をしたい方にはオススメのアプリです。

不動産登記事務取扱手続準則 第125条 第２項

降り続いていた雨も止み、この週末は過ごしやすかったですね。
今日も辰巳で水泳大会でしたが、久々に妻に任せて、私は大会に出なかった二女と過ごした日曜日でした。

さて、登記完了後に依頼者に返却する書類に、登記事項証明書があります。
しかし、この依頼者に返却する登記事項証明書を登記申請に使わなければならない時がありますよね。

例えば、Ａ管轄物件とＢ管轄物件に抵当権や根抵当権の設定登記を申請する場合、最初にＡ管轄に申請し、次にＢ管轄に申請をする場合に、Ｂ管轄の登記申請にＡ管轄物件の登記事項証明書を添付する場合などです。
この辺、不動産登記法改正前であれば、登記事項証明書を添付することはほとんどなく、登記済証を利用していました。

私は、依頼者に返却をする登記事項証明書は「商品」として考えているので、登記申請書に添付をして、法務局で汚されたくないんですよねー。
とは言っても、根抵当権の場合は不動産登記事務取扱手続準則の第112条で登記事項証明書を提供することになっています。
なので、添付せざるを得ないです。

では、抵当権の場合はどうか？と言うと、こちらに関しては根抵当権の場合の「前の登記に関する登記事項証明書」とは違い、単なる登録免許税の減税証明書です。
必ずしも登記事項証明書を提供する必要はありません。
これに関しては、不動産登記事務取扱手続準則の第125条に規定があります。

（前登記証明書）

第125条
　　同一債権を担保する抵当権等に係る登記を既に受けた旨の記載のある登記事項証明書は，これを税法施行規則第11条の書類として取り扱うものとする。

２　抵当権等の設定等の登記を最初に申請した登記所に，その登記の申請と同時に申請人から別記第90号様式による申出書の提出があった場合には，登記官は，税法施行規則第11条の書類として，登記証明書を交付するものとする。

３　前項の登記証明書の作成は，申出書の末尾に，証明する旨及び証明の年月日を記載し，登記官がこれに記名し，職印を押印してするものとする。

この、第２項と第３項ですね。
先ほどの例だと、Ａ管轄の登記申請に下記様式の申出書を作成して提出します。

これをＢ管轄の登記申請に添付します。

ただ、この取り扱いを知らない法務局の職員もいまして。
先日も地元の出張所で、登記完了書類と一緒に、何の処理もされていない申出書をそのまま返されました。
受付の職員に「何の処理もされていないんですけど」と言うと、奥の調査に持って行ってくれたのですが、奥で調査の職員が「何これ？初めて見た。」と言ったのが聞こえました。

まぁ、この制度を利用する司法書士は少ないでしょうからね。
私も、この制度を知ったのは12年前でした。
一応、「商品である登記事項証明書を汚されたくない」と言うこだわりがあるので、今後もこの制度を利用して行きます。