先日も書きました、休眠抵当の抹消登記。
本日、登記が終わり、一連の手続きのすべてが完了しました。
まぁ、しょっちゅうやっている方には珍しくもないでしょうが、初受託だったので備忘録的に書いておきます。
（登記義務者の所在が知れない場合の登記の抹消）
第七十条 登記権利者は、登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法 （平成二十三年法律第五十一号）第九十九条 に規定する公示催告の申立てをすることができる。
２ 前項の場合において、非訟事件手続法第百六条第一項 に規定する除権決定があったときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で前項の登記の抹消を申請することができる。
３ 第一項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。同項に規定する場合において、被担保債権の弁済期から二十年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。
今回の手続きの根拠は、上記太字下線部分になります。
要は、「登記記録に残っている、古い担保権をより簡易な方法により抹消する。」と言う趣旨、で昭和63年法第81号によって新設された条文です・・・新設って言っても四半世紀たってますけどね。
一番問題になるのが「登記義務者の所在が知れない」の要件ですよね。
実際、どこまで調査をするか？です。
例えば、登記義務者の戸籍を調査した結果、登記義務者が死亡していて、その相続人が判明したら、この手続きを利用することはできません。
本件を受託するにあたり、ネットでも情報を検索しました。
その中に、「司法書士が債権者の住所を訪ね、相続人に郵便で債権者宛に書面を発送するが、受取人不存在で送達不可にしてもらう様お願いする」と記載されている不動産業者のブログがありました。
書かれたのは数年前ですが、その後、上記のようなことをして懲戒処分になった事例があります。
そんなわけですから、果たしてこの手続きが「より簡易な方法」なのかは疑問です。
それと、厄介なのが利息の計算ですよね。
これに関しては、利息計算ソフトを利用するのが一番簡単でしょう。
事前にこちらで利息を計算して、法務局に確認をしに行きました。
法務局では「こちらでも利息を計算して確認をします」とのことでした。
事務所に戻った後、法務局から電話があり、こちらの計算で間違いないとの回答でしたが、法務局で利用している利息計算ソフトを一般に公開すれば良いんじゃないですかね？
例えば、フロアに端末を設置したり、法務省のサイトで計算できるようにしたり。
一般の方が供託をする場合なら、法務局に利息計算を頼んでしまうのかも知れませんが、我々プロだと、そうも行かない・・・と言うかそんなことはしたくないですからね。
この辺が改善されない限り、やはり「より簡易な方法」とは言えないと思います。
そんなこんなで、予想していたよりも時間がかかってしまった休眠抵当の抹消登記ですが、次からはもう少し速やかに進められると思います。
何事も経験ですね。
本日、登記が終わり、一連の手続きのすべてが完了しました。
まぁ、しょっちゅうやっている方には珍しくもないでしょうが、初受託だったので備忘録的に書いておきます。
（登記義務者の所在が知れない場合の登記の抹消）
第七十条 登記権利者は、登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法 （平成二十三年法律第五十一号）第九十九条 に規定する公示催告の申立てをすることができる。
２ 前項の場合において、非訟事件手続法第百六条第一項 に規定する除権決定があったときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で前項の登記の抹消を申請することができる。
３ 第一項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。同項に規定する場合において、被担保債権の弁済期から二十年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。
今回の手続きの根拠は、上記太字下線部分になります。
要は、「登記記録に残っている、古い担保権をより簡易な方法により抹消する。」と言う趣旨、で昭和63年法第81号によって新設された条文です・・・新設って言っても四半世紀たってますけどね。
一番問題になるのが「登記義務者の所在が知れない」の要件ですよね。
実際、どこまで調査をするか？です。
例えば、登記義務者の戸籍を調査した結果、登記義務者が死亡していて、その相続人が判明したら、この手続きを利用することはできません。
本件を受託するにあたり、ネットでも情報を検索しました。
その中に、「司法書士が債権者の住所を訪ね、相続人に郵便で債権者宛に書面を発送するが、受取人不存在で送達不可にしてもらう様お願いする」と記載されている不動産業者のブログがありました。
書かれたのは数年前ですが、その後、上記のようなことをして懲戒処分になった事例があります。
そんなわけですから、果たしてこの手続きが「より簡易な方法」なのかは疑問です。
それと、厄介なのが利息の計算ですよね。
これに関しては、利息計算ソフトを利用するのが一番簡単でしょう。
事前にこちらで利息を計算して、法務局に確認をしに行きました。
法務局では「こちらでも利息を計算して確認をします」とのことでした。
事務所に戻った後、法務局から電話があり、こちらの計算で間違いないとの回答でしたが、法務局で利用している利息計算ソフトを一般に公開すれば良いんじゃないですかね？
例えば、フロアに端末を設置したり、法務省のサイトで計算できるようにしたり。
一般の方が供託をする場合なら、法務局に利息計算を頼んでしまうのかも知れませんが、我々プロだと、そうも行かない・・・と言うかそんなことはしたくないですからね。
この辺が改善されない限り、やはり「より簡易な方法」とは言えないと思います。
そんなこんなで、予想していたよりも時間がかかってしまった休眠抵当の抹消登記ですが、次からはもう少し速やかに進められると思います。
何事も経験ですね。
